Op 6 in de top 10 van meest gemelde klachten van kopers bij Woningborg: lekkage van hellende en platte daken als gevolg van neerslag.
Uit evaluatie van de gemelde klachten blijkt dat randaansluitingen en dakdoorbrekingen (dakvensters en -koepels en dakdoorvoeren voor ventilatie en rookafvoer) het grootste probleem vormen. Ook is er soms sprake van bijkomende of andersoortige schade. Zoals het druppelen van lekkagewater door onjuiste afvoer van hemelwater dat soms hinderlijke geluidsoverlast geeft, vervuiling door opspattend water, of natte plekken die leiden tot verkleuring.
Als bouwondernemer kijkt u, als u een klacht krijgt, welke eisen van toepassing zijn. U onderzoekt de klacht, stelt de oorzaak vast en herstelt vervolgens het gebrek. Enkele tips en suggesties delen we graag met u.
Stap 1 - bouwbesluiteis en goed en deugdelijk werk checken
Voor de wering van vocht stelt het Bouwbesluit (art. 3.21) eisen aan de uitwendige scheidingsconstructies van een verblijfsgebied. Daarnaast geldt voor woningen en appartementen die door Woningborg gecertificeerd zijn, de eis van goed en deugdelijk werk. Dit betekent dat materiaal, een technisch detail of bouwdeel geschikt dient te zijn voor het doel waarvoor het is bestemd. Een dak zal de onderliggende ruimte dus moeten beschermen tegen vocht.
Normering
Om een voldoende waterafvoer te waarborgen gelden er vuistregels. Als afschot van een plat dak gaat u uit van minimaal 10-15 mm / m1. Mocht er toch water op een plat dak, balkon, galerij of dakterras blijven staan, geeft dat een verhoogd risico op lekkage. Daarom geldt de volgende beperking: slechts een minimale hoeveelheid water, direct na regenval, van 5-10% van het vlak is toegestaan mits verdeeld over meerdere plassen met een maximale diepte van 5 mm.
Stap 2 - de oorzaak vaststellen
In onze analyse van de klachten zien we diverse oorzaken. Indien u deze niet visueel kunt waarnemen, zult u als ondernemer nader onderzoek moeten (laten) doen, de zogenaamde onderzoeksplicht, en dat veelal op destructieve wijze.
Wij adviseren gericht te werk te gaan door de waterdichtheid voorafgaand aan het openbreken te beproeven. Bijvoorbeeld door middel van een regenproef of door het onder water zetten van een plat dak of een gedeelte daarvan. Bij verdergaand onderzoek is het verstandig externe expertise in te zetten zodat zij vochtsporen kunnen herleiden met behulp van vochtmetingen.
Het is belangrijk dat u bij het opsporen van de oorzaak breed onderzoekt. Regenwater is niet altijd de oorzaak, ook condens en smeltwater van (stuif-)sneeuw of ijs kan problemen geven als de waterkering ontbreekt.
Onze ervaring is dat vanwege de complexiteit van de problematiek de oorzaak soms gezocht wordt in de verkeerde hoek. Een vochtplek met of zonder waterdruppels kan duiden op waterdoorslag of op nog aanwezig opgesloten restvocht. Soms betreft het condensvocht dat ontstaat door een koudebrug.
Ook bij gebreken die zijn ontstaan bij extreme neerslag dient de uitvoering te voldoen aan de eis van goed en deugdelijk werk. De koper kan herstel afdwingen.
Stap 3 - lekkageklachten verhelpen
U heeft de klacht onderzocht en het blijkt een garantieklacht te zijn die u gaat herstellen. Wat kunt u dan doen?
- verbeter onvoldoende functionerende waterkeringen
- tref maatregelen zodat de vochtbelasting op het kritieke onderdeel vermindert of wordt weggenomen. Bijvoorbeeld door een betere waterafvoer van hemelwater of het maken van een bouwkundige afscherming tegen neerslag. Soms kan uitvoering van beide opties meer zekerheid geven op toekomstige uitsluiting van het euvel.
Ook gevolgschade herstellen
Als een gebrek onder de garantieverplichtingen valt dient u als ondernemer ook alle daarmee verband houdende gevolgschade te herstellen of vergoeden. Gedeeltelijk herstel kan acceptabel zijn als er geen storende afwijkingen in kleur of structuur ten opzichte van de oorspronkelijke delen ontstaan. Als de verzoeken van kopers voor herstel van (gevolg-)schade disproportioneel zijn, kunt u deze afwijzen.
Preventieve maatregelen
Het liefst voorkomt u lekkages. Twee tips:
- Bij waterbelaste detailleringen in het ontwerp neemt u de waterkeringen correct op zodat deze het vocht afdoende afvoeren naar buiten de constructie, van de uitwendige scheidingsconstructie vandaan.
- Bij daken geldt dat de neerslag gestructureerd en onbelemmerd moet worden afgevoerd. Dat kan in principe alleen met hulpmiddelen zoals afschot in het vlak en door toepassing van voldoende en correct gedimensioneerde(dak)goten, spuwers en/of hemelwaterafvoeren.
