U bent daadwerkelijk verzekerd zodra u door Woningborg in het bezit bent gesteld van het Woningborg-certificaat.
Er wordt onderscheid gemaakt tussen:
Als dezelfde ondernemer niet alleen de woning verkoopt, maar ook de onderliggende grond, dan zult u met de ondernemer de model koop-/aannemingsovereenkomst sluiten. Hierbij bestaan 3 varianten: eigen grond, erfpacht (afgekocht) en erfpacht (niet afgekocht).
De model aannemingsovereenkomst van Woningborg wordt gebruikt als de bij Woningborg ingeschreven ondernemer alleen de woning voor u gaat realiseren en niet ook de grond verkoopt. Voor de grond sluit u een aparte koopovereenkomst, die onlosmakelijk verbonden is met de aannemingsovereenkomst, met een andere partij (bijvoorbeeld de ontwikkelaar van het project of een gemeente), tenzij de grond al uw eigendom is (zoals bij individuele opdrachtbouw).
De model koopovereenkomst van Woningborg heeft geen betrekking op de verkoop van de grond zoals hiervoor bedoeld, maar op de situatie dat er sprake is van een gereedgekomen nieuwbouwkoopwoning die nog niet eerder bewoond is geweest.
Als er een modelovereenkomst van Woningborg tussen u en de ondernemer is gesloten, zijn er 3 mogelijkheden om nog van de koop af te kunnen:
In de overeenkomst is een bedenktijd van 1 kalenderweek opgenomen, te rekenen vanaf het moment dat de door u én de ondernemer ondertekende overeenkomst aan u ter hand is gesteld. Gedurende deze bedenktijd kunt u zonder opgaaf van redenen en zonder consequenties de overeenkomst ontbinden. De wijze van ontbinding kunt u nalezen in artikel 1 van uw overeenkomst en de nadere uitleg van artikel 1 in de bij uw overeenkomst behorende Algemene Toelichting.
Is de bedenktijd verstreken, kunt u alleen nog ontbinden op basis van één van de ontbindende voorwaarden uit uw overeenkomst voor zover u daar (nog) rechtmatig een beroep op kunt doen. Ontbindende voorwaarden zijn bijvoorbeeld het niet kunnen verkrijgen van een passende financiering of dat de afgifte van het Woningborg-certificaat is geweigerd.
Worden de opschortende voorwaarden niet tijdig vervuld, treedt de overeenkomst niet in werking. Eenvoudig gezegd: er geldt dan geen overeenkomst meer tussen partijen.
Door het opnemen van opschortende voorwaarden treedt de overeenkomst pas in werking als aan deze voorwaarden is voldaan.
Dit heeft als consequentie dat u na ondertekening van de overeenkomst wel bent gebonden aan de overeenkomst, maar dat de verbintenissen daarin pas in werking treden als binnen de gestelde termijn aan de genoemde opschortende voorwaarden is voldaan.
Dit betekent ook dat er in deze periode nog geen zekerheid bestaat dat het project en de bouw van de door u gekochte woning door zullen gaan.
Aan het in vervulling gaan van de voorwaarden wordt altijd een termijn verbonden. Op dit moment wordt een maximale termijn van 9 maanden, na uw ondertekening van de overeenkomst, toegestaan.
Worden de opschortende voorwaarden niet tijdig vervuld, dan geldt er geen overeenkomst meer tussen partijen.
Om dit effect te voorkomen, zal de ondernemer in de meeste gevallen vóór het verstrijken van de termijn een schriftelijk verlengingsvoorstel aan u doen. De keuze is dan aan u. Heeft u geen interesse meer, stemt u niet in met het verlengingsvoorstel. Heeft u nog wel interesse, dient u tijdig en schriftelijk in te stemmen met het verlengingsvoorstel. Indien het verlengingsvoorstel door één van de partijen pas na het verlopen van de oorspronkelijke termijn van de opschortende voorwaarden wordt getekend, wordt alsnog geacht dat de overeenkomst niet tot stand is gekomen.
In het artikel waarin de opschortende voorwaarden zijn opgenomen in uw overeenkomst, wordt meestal ook een aantal artikelen uit uw overeenkomst en de bijbehorende Algemene Voorwaarden genoemd waarvan de werking ‘mee opschort’. Zo wordt bijvoorbeeld standaard in de Algemene Voorwaarden bepaald, dat de bouw moet starten binnen 6 maanden nadat u de overeenkomst heeft getekend. Door het expliciet noemen van dit artikel bij de opschortende voorwaarden, gaat de termijn van 6 maanden niet in vanaf het moment van uw ondertekening van de overeenkomst, maar pas vanaf het moment dat aan de laatste van alle opschortende voorwaarden is voldaan.
Houdt u er in geval van opschortende voorwaarden rekening mee, dat u pas naar de notaris gaat nadat de opschortende voorwaarden tijdig zijn vervuld en de overeenkomst niet meer kan worden ontbonden vanwege het niet verkrijgen van de financiering of het Woningborg-certificaat.
Is er sprake van levering middels Groninger akte, dan gelden er andere regels voor het moment van notariële levering.
Het kan dus gebeuren dat er tussen het moment dat u de overeenkomst heeft getekend en het moment van de notariële levering van de grond ruim een jaar zit. En dan moet de verdere realisatie van de door u gekochte woning nog plaatsvinden. Op zich dus geen ongebruikelijke situatie, maar wel iets om van te voren op bedacht te zijn.
Bij de model koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (eigen grond), betaalt u een prijs voor de grond (de termijn grondkosten) en een prijs voor de woning (de aanneemsom). In lid 1 letter b van het artikel ‘Termijnen en betalingsregeling’ wordt aangegeven in welke termijnen de aanneemsom is verdeeld. Deze termijnen zijn gerelateerd aan de voortgang van de bouw.
Op het moment dat u de overeenkomst sluit met de ondernemer, kunt u al één of meerdere termijnen verschuldigd zijn. In lid 3 ziet u welke termijnen dat zijn. Dat zal in ieder geval de termijn grondkosten zijn. Sluit u de overeenkomst op een moment dat de bouw al bezig is, dan worden in lid 3, naast de termijn grondkosten, ook één of meerdere termijnen van de aanneemsom genoemd. Op het moment van de notariële levering van de grond, zult u de in lid 3 genoemde termijnen moeten voldoen, alsmede, indien van toepassing, de overige termijn(en) van de aanneemsom die na het sluiten van de overeenkomst maar vóór de notariële levering vervalt/vervallen.
Lid 4 van het artikel heeft betrekking op een periode die ligt vóór het moment dat u de overeenkomst sluit met de ondernemer. In deze periode heeft de ondernemer meestal al kosten gemaakt voor de grond en soms ook al voor de bouw. De ondernemer kan hiervoor een vergoeding berekenen. Wordt een vergoeding berekend, dan wordt in lid 4 aangegeven welke rentepercentages er gelden en over welke periode de rente wordt berekend. Dit resulteert in een vast bedrag aan verschuldigde vergoeding. Dit bedrag aan vergoeding wordt tot de totale koop-/aanneemsom gerekend (zie ook onder III van uw overeenkomst). Naast de in lid 3 genoemde termijnen, zal ook het bedrag van de vergoeding bij de notariële levering voldaan moeten worden.
De ondernemer kan ervoor kiezen om geen vergoeding in rekening te brengen. Dit zal dan expliciet in lid 4 worden vermeld.
Lid 5 heeft betrekking op de periode die ligt tussen het moment van overeenkomen en het moment van de notariële levering. Zolang u nog niet bij de notaris bent geweest voor de levering van de grond, hoeft u de reeds verschuldigde termijn grondkosten en, indien van toepassing, de reeds verschuldigde termijn(en) van de aanneemsom nog niet te betalen aan de ondernemer. Op basis van lid 5 heeft u recht op uitstel van betaling tot het moment dat u naar de notaris gaat. Hierover zal dan alleen wel rente berekend worden, mits u de betreffende nota’s wel heeft ontvangen. In lid 5 staat aangegeven welke rentepercentages er gelden en hoe de rentebedragen berekend worden.
Omdat op het moment van het sluiten van de overeenkomst in het algemeen nog niet bekend is wanneer de notariële levering zal plaatsvinden, kan het uiteindelijke bedrag aan uitstelrente pas berekend worden zodra de datum van de notariële levering bekend is. Ook de uitstelrente zal bij de notariële levering betaald moeten worden.
Zodra de datum voor de notariële levering bekend is, zult u van de notaris een overzicht ontvangen waarop de verschuldigde termijnen staan en, indien van toepassing, de hiervoor omschreven vergoeding en uitstelrente.
In lid 2 van het artikel wordt bepaald dat, behalve wanneer er sprake is van uitstel van betaling als bedoeld in lid 5, er steeds een betalingstermijn geldt van 14 dagen. Wordt er niet tijdig betaald, dan bepaalt lid 6 dat er in dat geval een boeterente verschuldigd is.
In lid 7 wordt bepaald dat de uitstelrente en de boeterente worden vermeerderd met omzetbelasting.
Lid 8 noemt de betalingsregeling tussen u en de ondernemer wanneer u meerwerk bent overeengekomen. De ondernemer mag 25% in rekening brengen, zodra hij schriftelijk opdracht van u heeft voor het meerwerk. Het resterende bedrag aan meerwerk dient betaald te zijn vóór oplevering van de woning, als het meerwerk dan gereed is.