Zakelijk Kijk hier

5% regeling

Mag ik als koper bij de oplevering een deel van de aanneemsom achterhouden?

Ja. Wanneer de ondernemer de oplevering van de woning heeft aangekondigd, heeft u het wettelijk recht om maximaal 5% van de aanneemsom in depot te storten bij de in de overeenkomst bepaalde notaris. Tenzij er geen in de overeenkomst bepaalde notaris is. Dan moet in goed onderling overleg een notaris worden bepaald. Als de ondernemer een vervangende zekerheid heeft gesteld en heeft ondergebracht bij de notaris, vervalt de mogelijkheid van het doen van een depotstorting. Dan geldt de bankgarantie als depot in het kader van het wettelijk opschortingsrecht.

De ondernemer stelt een 5% bankgarantie. Mag dat?

Ja, de ondernemer mag in het kader van de 5% regeling een vervangende zekerheid in de vorm van een bankgarantie stellen. Deze bankgarantie moet voldoen aan de in de Algemene Voorwaarden behorende bij uw overeenkomst gestelde eisen. Deze zekerheid mag geen eindtermijn hebben. Het gevolg van de bankgarantie is dat u de volledige aanneemsom rechtstreeks aan de ondernemer betaalt en dus geen 5% mag storten bij de notaris.

Ik koop een woning die opleveringsgereed, maar niet eerder bewoond is. Is de 5% regeling van toepassing?

Ja, de 5% regeling is ook dan van toepassing. 

Wanneer valt het depot of de bankgarantie vrij?

Na 3 maanden na oplevering valt het depot vrij. Het depot valt niet vrij als u binnen 3 maanden na oplevering van uw woning aan de notaris kenbaar maakt dat u het depot wilt blokkeren. Dit opschortingsrecht heeft u alleen als er tegen het eind van de 3-maandstermijn nog gebreken bestaan.

Wat moet ik doen als ik de betaling wil opschorten?

U meldt de notaris (het liefst schriftelijk) tot welk bedrag het depot (ofwel in de vorm van een gestort bedrag ofwel in de vorm van een bankgarantie) gehandhaafd moet blijven. Het te handhaven bedrag moet in redelijke verhouding staan tot de kosten van herstel van de resterende gebreken.

Hoe zit het met vrijval na opschortingsrecht?

Heeft u als koper het depot tijdig geblokkeerd, dan valt het vrij wanneer u daarin (het liefst schriftelijk) toestemt. Of wanneer een partijen bindende uitspraak dit bepaalt.

Mag ik het depot blokkeren op grond van klachten die niet vermeld staan op het proces-verbaal van oplevering?

Ja. Het depot mag u blokkeren voor openstaande opleverpunten en voor tekortkomingen die binnen 3 maanden na oplevering zijn geconstateerd en gemeld bij de ondernemer maar nog niet zijn opgelost kort voor het einde van die 3 maanden. Voor wat betreft de punten die binnen 3 maanden na oplevering zijn geconstateerd en gemeld, geldt wel dat dat moet gaan om tekortkomingen die bij oplevering redelijkerwijs niet waarneembaar waren.

Binnen welke termijn moet ik als koper voor het eerst reageren om te voorkomen dat het depot vrijvalt?

Binnen 3 maanden na oplevering van de woning. U kunt het beste schriftelijk de notaris van uw blokkering van het depot berichten.

Ik heb het formulier ‘Gereedmelding herstel’ ondertekend. Komt hiermee het depot vrij?

Nee. Dat zou niet het geval mogen zijn. Gereedmelding herstel zegt alleen iets over het herstel van de bij oplevering geconstateerde onvolkomenheden. Niet over de eventuele onvolkomenheden die u mogelijk nog binnen 3 maanden na oplevering constateert en waarop ook de 5% regeling van toepassing is. De notaris mag pas vrijgeven zodra 3 maanden na oplevering voorbij zijn en u niet of niet tijdig heeft geblokkeerd. Enige uitzondering daarop is wanneer u binnen 3 maanden schriftelijk de notaris informeert dat het depot vrijgegeven mag worden.

Kan ik het depot bij de notaris terugvragen?

Ja. Maar alleen als dat uit een uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw of van de gewone rechter blijkt of wanneer de ondernemer hiermee uitdrukkelijk instemt.

Geldt het opschortingsrecht ook voor leveringskwesties en esthetische zaken?

Ja. Het opschortingsrecht geldt voor alle zaken waarvan u vindt dat dat, op basis van de (koop-/)aannemingsovereenkomst die u met de ondernemer heeft gesloten, een tekortkoming is in de prestatie van die ondernemer.

Wie krijgt de rentevergoeding over het depot?

In de wet is hierover niets geregeld. Het staat partijen vrij van te voren af te spreken hoe ze met de rente over het depot omgaan.

Er zijn verschillende standpunten mogelijk:

  • de rente komt toe aan de ondernemer. Want er wordt een deel van de aan hem verschuldigde aanneemsom/betaling opgeschort.
  • de rente komt toe aan de koper. Bij het normale opschortingsrecht komt bij een rechtsgeldige opschorting de rente over het opgeschorte bedrag toe aan degene die heeft opgeschort.

Gerechtelijke uitspraken zullen uitwijzen welk standpunt wanneer de voorkeur heeft.

Wie betaalt de kosten van de depotstorting bij de notaris?

Bij projectmatige bouw zijn de kosten normaal gesproken onderdeel van de aanneemsom. Bij individuele opdrachtbouw (kavelbouw), en wanneer er sprake is van een depotstorting, zijn de kosten van het depot voor rekening van de koper.