Veelgestelde vragen: De overeenkomst

Dit blijkt allereerst uit de aannemingsovereenkomst. De koper is echter pas daadwerkelijk verzekerd zodra deze het Woningborg Certificaat ontvangt - digitaal of per post - en de koper onvoorwaardelijk juridisch eigenaar is van het perceel grond waarop de woning wordt gebouwd of van het appartementsrecht.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen:

• eengezinshuizen en appartementsrechten;
• verkoop van een woning met en verkoop zonder de grond. 

Koop-/aannemingsovereenkomst

Dit model wordt gebruikt als de bij Woningborg ingeschreven ondernemer zowel de woning verkoopt als ook de onderliggende grond. Hierbij bestaan 3 varianten: eigen grond, erfpacht (afgekocht) en erfpacht (niet afgekocht).

Aannemingsovereenkomst

Dit model wordt gebruikt als de bij Woningborg ingeschreven ondernemer alleen de woning voor een koper gaat realiseren en niet ook de grond verkoopt. Voor de grond sluit de koper een aparte koopovereenkomst (géén Woningborgmodel), met een andere partij (bijvoorbeeld de ontwikkelaar van het project of een gemeente). Deze koopovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de aannemingsovereenkomst, tenzij de grond al eigendom is van de koper (zoals bij individuele opdrachtbouw).

Koopovereenkomst

Het model van de koopovereenkomst van Woningborg heeft geen betrekking op de verkoop van de grond zoals hiervoor bedoeld, maar op de situatie dat er sprake is van een gereedgekomen nieuwbouwkoopwoning die nog niet eerder bewoond is geweest.

Als er een modelovereenkomst van Woningborg tussen een koper en de ondernemer is gesloten, zijn er 3 mogelijkheden om nog van de koop af te kunnen:

1. Bedenktijd.
2. Ontbindende voorwaarden.
3. Opschortende voorwaarden.

Bedenktijd

In de overeenkomst is een bedenktijd van 1 kalenderweek opgenomen, te rekenen vanaf de eerste dag nadat de koper in het bezit is gesteld van een door die koper en de ondernemer getekende overeenkomst en duurt tot 7 kalenderdagen later, 24:00 uur. Gedurende deze bedenktijd kan de koper zonder opgaaf van redenen en zonder consequenties de overeenkomst ontbinden. De wijze van ontbinding staat in artikel 1 van de overeenkomst en de nadere uitleg van artikel 1 in de bij de overeenkomst behorende Algemene Toelichting.

Ontbindende voorwaarden

Is de bedenktijd verstreken, kan er alleen nog worden ontbonden op basis van één van de ontbindende voorwaarden uit de overeenkomst voor zover u daar (nog) rechtmatig een beroep op kan worden gedaan. Ontbindende voorwaarden zijn bijvoorbeeld het niet kunnen verkrijgen van een passende financiering of dat de afgifte van het Woningborg Certificaat wordt geweigerd.

Opschortende voorwaarden

Worden de opschortende voorwaarden niet tijdig vervuld, treedt de overeenkomst niet in werking. Eenvoudig gezegd: er geldt dan geen overeenkomst meer tussen partijen. In de regel heeft een koper geen invloed op het wel of niet vervuld zijn van opschortende voorwaarden.

Wat zijn opschortende voorwaarden?

Door het opnemen van opschortende voorwaarden komt een overeenkomst wel tot stand maar treedt de overeenkomst pas in werking als aan deze voorwaarden is voldaan.

Dit heeft als consequentie dat partijen na ondertekening van de overeenkomst wel zijn gebonden aan de overeenkomst, maar dat de verbintenissen daarin pas in werking treden als binnen de gestelde termijn aan de genoemde opschortende voorwaarden is voldaan.

Dit betekent ook dat er in deze periode nog geen zekerheid bestaat dat het project en de bouw van de gekochte woning door zullen gaan.
Aan het in vervulling gaan van de voorwaarden wordt altijd een termijn verbonden. Op dit moment wordt een maximale termijn van 9 maanden toegestaan, te rekenen vanaf de datum waarop de koper de overeenkomst heeft ondertekend.

Veelvoorkomende opschortende voorwaarden

• Het verkrijgen van planacceptatie door Woningborg;
• Het eerst verkocht willen hebben van een bepaald percentage woningen;
• Het hebben van de benodigde, onherroepelijke, vergunning(en).

Schriftelijk verlengingsvoorstel

Worden de opschortende voorwaarden niet tijdig vervuld, dan geldt er geen overeenkomst meer tussen partijen.

Om dit effect te voorkomen, zal de ondernemer in de meeste gevallen vóór het verstrijken van de termijn ervoor te kiezen een schriftelijk verlengingsvoorstel aan de koper te u doen. De keuze is dan aan de koper. Stemt de koper niet in met het verlengingsvoorstel, dan is er .geen overeenkomst meer. Gaat de koper akkoord met de verlenging, dan moet de koper tijdig en schriftelijk instemmen met het verlengingsvoorstel. Wordt het verlengingsvoorstel pas na het verlopen van de oorspronkelijke termijn van de opschortende voorwaarden door één van de partijen getekend, geldt er alsnog geen overeenkomst meer tussen partijen.

Welke artikelen worden vaak mee opgeschort?

In het artikel waarin de opschortende voorwaarden zijn opgenomen, wordt meestal ook een aantal artikelen uit de overeenkomst en de bijbehorende Algemene Voorwaarden genoemd waarvan de werking ‘mee opschort’. Zo wordt bijvoorbeeld standaard in de Algemene Voorwaarden bepaald, dat de bouw moet starten binnen 6 maanden nadat de overeenkomst door de koper is getekend. Door het expliciet noemen van dit artikel bij de opschortende voorwaarden, gaat de termijn van 6 maanden niet in vanaf de datum waarop de koper de overeenkomst heeft getekend, maar pas vanaf het moment dat aan de laatste (in tijd gezien) van alle opschortende voorwaarden is voldaan.

De koper kan pas naar de notaris als de opschortende voorwaarden tijdig zijn vervuld en de overeenkomst niet meer kan worden ontbonden vanwege het niet verkrijgen van de (benodigde) financiering of het Woningborg Certificaat.

Is er sprake van levering middels Groninger akte, dan gelden er andere regels voor het moment van de notariële levering.

Het kan dus gebeuren dat er tussen het moment dat de overeenkomst door beide partijen is getekend en het moment van de notariële levering van de grond (of het appartementsrecht) bijna een jaar zit. En dan moet de ondernemer nog starten met de bouw (in de regel binnen 6 maanden na het in vervulling gaan van de opschortende voorwaarden). Plus de overeengekomen bouwtijd. Op zich geen ongebruikelijke situatie, maar wel iets om van tevoren op bedacht te zijn.

Bij toepassing van het model van de koop-/aannemingsovereenkomst van Woningborg voor eengezinshuizen (eigen grond), wordt door de koper een prijs voor de grond betaald (de termijn grondkosten) en een prijs voor de woning (de aanneemsom).

Bij toepassing van het model van de aannemingsovereenkomst van Woningborg voor eengezinshuizen (projectmatige bouw) wordt alleen de prijs voor de woning (de aanneemsom) betaald. De termijn grondkosten wordt in dat geval in een separate koopovereenkomst geregeld. Dat is géén Woningborgmodel.

In lid 1 letter b van het artikel ‘Termijnen en betalingsregeling’ wordt aangegeven in welke termijnen de aanneemsom is verdeeld. Deze termijnen zijn gerelateerd aan de voortgang van de bouw.
Op het moment dat de overeenkomst gesloten wordt met de ondernemer, kunnen er al één of meerdere termijnen verschuldigd zijn.

In lid 2 van het artikel wordt bepaald dat, behalve wanneer er sprake is van uitstel van betaling als bedoeld in lid 5, er steeds een betalingstermijn geldt van 14 dagen. Bovendien wordt geregeld dat gedeeltelijk betaling van een (gedeeltelijk) gepresteerde termijn niet is toegestaan.

In lid 3 worden de termijnen genoemd die per de datum van overeenkomen al verschuldigd dat zijn. Dat zal bij een koop-/aannemingsovereenkomst in ieder geval de termijn grondkosten zijn. Wordt de overeenkomst gesloten als de ondernemer al met de bouw is begonnen, dan worden in lid 3 (ook) één of meerdere termijnen van de aanneemsom genoemd. Uiteraard is dat afhankelijk van de stand van de bouw en de in de overeenkomst opgenomen termijnregeling.

Op het moment van de notariële levering van de grond, zullen de in lid 3 genoemde termijnen moeten worden voldaan, alsmede, indien van toepassing, de overige termijn(en) van de aanneemsom die na het sluiten van de overeenkomst maar vóór de notariële levering vervalt/vervallen.

Lid 4 van het artikel heeft betrekking op een periode die ligt vòòr het moment dat de overeenkomst met de ondernemer is gesloten. In deze periode heeft de ondernemer meestal al kosten gemaakt voor de grond en soms ook al voor de bouw. De ondernemer kan hiervoor een vergoeding berekenen. Wordt een vergoeding berekend, dan wordt in lid 4 aangegeven welk(e) rentepercentage(s) er geldt/gelden en over welke periode de vergoeding wordt berekend. Dit resulteert in een vast bedrag aan verschuldigde vergoeding. Dit bedrag aan vergoeding wordt tot de totale (koop-/)aanneemsom gerekend (zie ook onder II of III van de overeenkomst) waardoor de vergoeding niet fiscaal aftrekbaar is. Naast de in lid 3 genoemde termijnen, zal ook het bedrag van de vergoeding bij de notariële levering voldaan moeten worden.
De ondernemer kan ervoor kiezen om geen vergoeding in rekening te brengen. Dit zal dan expliciet in lid 4 worden vermeld.

Lid 5 heeft betrekking op de periode die ligt tussen het moment van sluiten van de overeenkomst en het moment van de notariële levering. Zolang de koper nog niet bij de notaris is geweest voor de levering van de grond, hoeft de koper de reeds verschuldigde termijn grondkosten en, indien van toepassing, de reeds verschuldigde termijn(en) van de aanneemsom nog niet te betalen aan de ondernemer. Op basis van lid 5 heeft de koper recht op uitstel van betaling tot het moment dat de koper naar de notaris gaat. Hierover zal dan alleen wel rente berekend worden, mits de koper de betreffende nota’s wel heeft ontvangen. In lid 5 staat aangegeven welke rentepercentages er gelden en hoe de rentebedragen berekend worden.
Omdat op het moment van het sluiten van de overeenkomst in het algemeen nog niet bekend is wanneer de notariële levering zal plaatsvinden, kan het uiteindelijke bedrag aan uitstelrente pas berekend worden zodra de datum van de notariële levering bekend is. Ook de uitstelrente zal bij de notariële levering betaald moeten worden. De rente die op grond van lid 5 wordt berekend, is (anno 2025) fiscaal aftrekbaar.
Zodra de datum voor de notariële levering bekend is, krijgt de koper van de notaris een overzicht waarop de verschuldigde termijnen staan en, indien van toepassing, de hiervoor omschreven vergoeding en uitstelrente.

Wordt er niet tijdig betaald, dan bepaalt lid 6 dat er in dat geval een boeterente verschuldigd is. Dat percentage kan hoog zijn, bijvoorbeeld 12%. Immers, het moet de koper niet aantrekkelijk gemaakt worden om te laat te betalen.

In lid 7 wordt bepaald dat de uitstelrente en de boeterente, vanwege fiscale wetgeving uit 1997, worden vermeerderd met omzetbelasting. Zie ook BTW en bouwrente - ondernemingsdatabank.nl en VB 97/1567 30 juni 1997 btw over rente - Google Zoeken.

Lid 8 regelt de betalingsregeling van het meer- en/of minderwerk wanneer tussen partijen meer- en/of minderwerk is overeengekomen. De ondernemer mag 25% in rekening brengen, zodra hij schriftelijk opdracht van de koper heeft voor het meerwerk. Het resterende bedrag aan meerwerk dient gefactureerd te worden zodra het klaar is of bij de eerstvolgende betalingstermijn daarna. Er zijn ondernemers die de resterende 75% pas bij oplevering factureren. Het meerwerk dient betaald te zijn vóór oplevering van de woning, mits het meerwerk dan gereed is.