Veelgestelde vragen: De 5% regeling

Ja. Wanneer de ondernemer de oplevering van de woning heeft aangekondigd, heeft een koper het wettelijk recht om maximaal 5% van de aanneemsom in depot te storten bij de in de overeenkomst bepaalde notaris. Tenzij er geen in de overeenkomst bepaalde notaris is. Dan moet in goed onderling overleg een notaris worden bepaald. Als de ondernemer een aan het depot gelijkwaardige zekerheid heeft gesteld (meestal een bankgarantie) en heeft ondergebracht bij de notaris, vervalt de mogelijkheid van het doen van een depotstorting. Dan geldt de bankgarantie als depot in het kader van het wettelijk opschortingsrecht.

Ja, de ondernemer mag in het kader van de 5% regeling een aan het depot gelijkwaardige zekerheid stellen in de vorm van een bankgarantie. Deze bankgarantie moet voldoen aan de in de Algemene Voorwaarden behorende bij de overeenkomst gestelde eisen. Zo mag deze zekerheid bijvoorbeeld geen eindtermijn hebben. Het gevolg van de bankgarantie is dat de koper de volledige aanneemsom rechtstreeks aan de ondernemer betaalt en dus geen 5% mag storten bij de notaris.

Ja, de 5% regeling is ook dan van toepassing.

Er zijn hier 2 situaties te onderscheiden.

1. Het contract tussen de koper en de ondernemer is door beide partijen uiterlijk op of vòòr 31-12-2023 getekend.
2. Het contract tussen de koper en de ondernemer is door 1 van beide partijen of allebei op of ná 01-01-2024 getekend.

Situatie 1

Na 3 maanden na oplevering valt het depot vrij. Het depot valt niet vrij als de koper binnen 3 maanden na oplevering van de woning (het liefst) schriftelijk) aan de notaris kenbaar maakt dat het depot geblokkeerd moet worden. Dit opschortingsrecht geldt alleen als er tegen het eind van de 3-maandstermijn nog gebreken bestaan.

Situatie 2

De ondernemer moet in de 2e maand na oplevering een brief aan de koper sturen (per mail met een kopie aan de notaris). In deze brief wordt de koper attent gemaakt op het bestaan van het wettelijk opschortingsrecht en dat de koper, wil deze van dat recht gebruikmaken, voor afloop van 3 maanden na oplevering het depot (het liefst) schriftelijk moet blokkeren bij de notaris. Van dat recht kan alleen gebruik worden gemaakt als er tegen het eind van de 3-maandstermijn nog gebreken bestaan. Als de ondernemer de brief in de 2e maand na oplevering niet stuurt (of wel naar de koper maar niet een kopie naar de notaris) moet het depot geblokkeerd blijven. Het depot valt vrij als de ondernemer de brief in de 2e maand na oplevering wel heeft gestuurd en in kopie naar de notaris maar de koper blokkeert niet binnen 3 maanden na oplevering.

De koper meldt de notaris (het liefst) schriftelijk tot welk bedrag het depot (ofwel in de vorm van een gestort bedrag ofwel in de vorm van een bankgarantie) gehandhaafd moet blijven. Het te handhaven bedrag moet in een redelijke verhouding staan tot de kosten van herstel van de resterende gebreken.

Ja. Het depot mag geblokkeerd worden voor openstaande opleverpunten en voor tekortkomingen die binnen 3 maanden na oplevering zijn geconstateerd en gemeld bij de ondernemer maar nog niet zijn opgelost kort voor het einde van die 3 maanden. Voor wat betreft de punten die binnen 3 maanden na oplevering zijn geconstateerd en gemeld, geldt wel dat dat moet gaan om tekortkomingen die bij oplevering redelijkerwijs niet waarneembaar waren.

Binnen 3 maanden na oplevering van de woning. De koper kan het beste schriftelijk de notaris van de blokkering van het depot berichten.
Als het contract is getekend (door 1 van de partijen of allebei) na 01-01-2024 moet de koper ook binnen 3 maanden na oplevering blokkeren als er nog gebreken zijn die hersteld moeten worden. Als de ondernemer de 2e maandsbrief niet heeft verstuurd of wel maar verzuimd heeft de notaris een kopie toe te zenden, zou het depot van rechtswege geblokkeerd moeten blijven en hoeft de koper dus niets te doen. Geadviseerd wordt echter, uiteraard alleen als daar aanleiding voor bestaat, altijd binnen 3 maanden na oplevering het depot (het liefst) schriftelijk bij de notaris te blokkeren. Onder opgave van het bedrag dat in depot moet blijven.

Nee. Dat zou niet het geval mogen zijn. Gereedmelding herstel zegt alleen iets over het herstel van de bij oplevering geconstateerde onvolkomenheden. Niet over de eventuele onvolkomenheden die mogelijk nog binnen 3 maanden na oplevering geconstateerd worden en waarop ook de 5% regeling van toepassing is.

Ja. Maar alleen als dat uit een uitspraak van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen of van de gewone rechter blijkt of wanneer de ondernemer hiermee uitdrukkelijk instemt.

Ja. Het opschortingsrecht geldt voor alle zaken waarvan de koper vindt dat dat, op basis van de (koop-/)aannemingsovereenkomst die met de ondernemer is gesloten, een tekortkoming is in de prestatie van die ondernemer.

In de wet is hierover niets geregeld. Het staat partijen vrij van te voren af te spreken hoe ze met de rente over het depot omgaan.
Er zijn verschillende standpunten mogelijk:

• de rente komt toe aan de ondernemer. Want er wordt een deel van de aan hem verschuldigde aanneemsom/betaling opgeschort.
• de rente komt toe aan de koper. Bij het normale opschortingsrecht komt bij een rechtsgeldige opschorting de rente over het opgeschorte bedrag toe aan degene die heeft opgeschort.

Gerechtelijke uitspraken zullen uitwijzen welk standpunt wanneer de voorkeur heeft.

Bij projectmatige bouw komen de kosten voor rekening van de ondernemer. Bij kavelbouw ook, voor zover er sprake van het door de ondernemer stellen van een aan het depot gelijkwaardige zekerheid (bankgarantie). In het geval dat bij kavelbouw sprake is van een depotstorting komen de kosten voor rekening van de koper.