Veelgestelde vragen: De 5% regeling

Nee. Ervan uitgaande dat er door de ondernemer u geen aan het depot gelijkwaardige zekerheid (bijvoorbeeld in de vorm van een bankgarantie) is geregeld als in de wet bedoeld, heeft de koper het recht deze depotstorting te doen en geldt dit als betaling.

Klopt, maar zoals in het antwoord op de vraag hiervoor aangegeven, geldt de depotstorting als betaling. Dus heeft u de helft van deze termijn ontvangen en de notaris de andere helft, dan is de termijn betaald. Alleen in de situatie dat er (tijdig) door u een aan het depot gelijkwaardige zekerheid is geregeld, zal de koper de volledige termijn aan u betaald moeten hebben voor oplevering.

Ja. De koper kan aan het einde van de 3 maanden na oplevering gebruik maken van zijn opschortingsrecht voor nog openstaande opleverpunten en/of voor punten die hij binnen die 3 maanden bij de ondernemer heeft gemeld en die in zijn optiek nog niet zijn afgehandeld.

Dit formulier speelt geen rol in relatie tot het 5% depot/de bankgarantie. Wordt het formulier door de koper getekend ten teken dat de daarop genoemde opleverpunten zijn afgewikkeld, dan vormt dit geen onderlegger voor vrijval bij de notaris. Er kan immers ook worden/zijn geblokkeerd voor punten die binnen de 3 maanden na oplevering zijn gemeld en daar zegt het ‘Gereedmelding herstel formulier’ niets over.

Ja. Jurisprudentie heeft dit in de afgelopen meer dan 20 jaar voldoende duidelijk gemaakt.

Er zijn hier 2 situaties te onderscheiden.
1.    Het contract tussen de koper en de ondernemer is door beide partijen uiterlijk op of vòòr 31-12-2023 getekend.
2.    Het contract tussen de koper en de ondernemer is door 1 van beide partijen of allebei op of ná 01-01-2024 getekend.

Situatie 1

Na 3 maanden na oplevering valt het depot vrij. Het depot valt niet vrij als de koper binnen 3 maanden na oplevering van de woning (het liefst) schriftelijk aan de notaris kenbaar maakt dat het depot geblokkeerd moet worden. Dit opschortingsrecht geldt alleen als er tegen het eind van de 3-maandstermijn nog gebreken bestaan.

Situatie 2

De ondernemer moet in de 2e maand na oplevering een brief aan de koper sturen (per mail met een kopie aan de notaris). In deze brief wordt de koper attent gemaakt op het bestaan van het wettelijk opschortingsrecht en dat de koper, wil deze van dat recht gebruikmaken, voor afloop van 3 maanden na oplevering het depot (het liefst) schriftelijk moet blokkeren bij de notaris. Van dat recht kan alleen gebruik worden gemaakt als er tegen het eind van de 3-maandstermijn nog gebreken bestaan. Als de ondernemer de brief in de 2e maand na oplevering niet stuurt (of wel naar de koper maar niet een kopie naar de notaris) moet het depot geblokkeerd blijven. Het depot valt vrij als de ondernemer de brief in de 2e maand na oplevering wel heeft gestuurd en in kopie naar de notaris maar de koper blokkeert niet binnen 3 maanden na oplevering.

De koper meldt de notaris (het liefst) schriftelijk tot welk bedrag het depot (ofwel in de vorm van een gestort bedrag ofwel in de vorm van een bankgarantie) gehandhaafd moet blijven. Het te handhaven bedrag moet in een redelijke verhouding staan tot de kosten van herstel van de resterende gebreken.

Heeft de koper het depot tijdig geblokkeerd, dan valt het vrij wanneer de koper daarin (het liefst) schriftelijk toestemt. Of wanneer een voor partijen bindende uitspraak dit bepaalt. Met een voor partijen bindende uitspraak wordt een vonnis van een arbiter of een rechter bedoeld.

Ja. Het depot mag geblokkeerd worden voor openstaande opleverpunten en voor tekortkomingen die binnen 3 maanden na oplevering zijn geconstateerd en gemeld bij de ondernemer maar nog niet zijn opgelost kort voor het einde van die 3 maanden. Voor wat betreft de punten die binnen 3 maanden na oplevering zijn geconstateerd en gemeld, geldt wel dat dat moet gaan om tekortkomingen die bij oplevering redelijkerwijs niet waarneembaar waren.

Binnen 3 maanden na oplevering van de woning. De koper kan het beste schriftelijk de notaris van de blokkering van het depot berichten.
Als het contract is getekend (door 1 van de partijen of allebei) na 01-01-2024 moet de koper ook binnen 3 maanden na oplevering blokkeren als er nog gebreken zijn die hersteld moeten worden. Als de ondernemer de 2e maandsbrief niet heeft verstuurd of wel maar verzuimd heeft de notaris een kopie toe te zenden, zou het depot van rechtswege geblokkeerd moeten blijven en hoeft de koper dus niets te doen. Geadviseerd wordt echter, uiteraard alleen als daar aanleiding voor bestaat, altijd binnen 3 maanden na oplevering het depot (het liefst) schriftelijk bij de notaris te blokkeren. Onder opgave van het bedrag dat in depot moet blijven.

Ja. Het opschortingsrecht geldt voor alle zaken waarvan de koper vindt dat dat, op basis van de (koop-/)aannemingsovereenkomst die met de ondernemer is gesloten, een tekortkoming is in de prestatie van die ondernemer.

In de wet is hierover niets geregeld. Het staat partijen vrij van tevoren af te spreken hoe ze met de rente over het depot omgaan.
Er zijn verschillende standpunten mogelijk:

• de rente komt toe aan de ondernemer. Want er wordt een deel van de aan hem verschuldigde aanneemsom/betaling opgeschort.
• de rente komt toe aan de koper. Bij het normale opschortingsrecht komt bij een rechtsgeldige opschorting de rente over het opgeschorte bedrag toe aan degene die heeft opgeschort.

Gerechtelijke uitspraken zullen uitwijzen welk standpunt wanneer de voorkeur heeft.

Bij projectmatige bouw komen de kosten voor rekening van de ondernemer. Bij kavelbouw ook, voor zover er sprake van het door de ondernemer stellen van een aan het depot gelijkwaardige zekerheid (bankgarantie). In het geval dat bij kavelbouw sprake is van een depotstorting komen de kosten voor rekening van de koper.