Veelgestelde vragen: Bouw en bouwtijd

Start bouw in de Algemene voorwaarden

Bij eengezinshuizen wordt gesproken van bouw van het complex waarvan de woning deel uitmaakt. Onder complex wordt verstaan: het aantal woningen dat onderdeel uitmaakt van het totale bouwplan, waarbij geldt dat wanneer een groter bouwplan gefaseerd wordt gerealiseerd en ook gefaseerd wordt verkocht, de term complex zich toespitst op de betreffende fase.

In het model van de (koop-/)aannemingsovereenkomst van Woningborg is per 1 januari 2020 het startmoment van de bouwtijd voor eengezinshuizen gewijzigd. Het aantal werkbare werkdagen moet vanaf 1 januari 2020 gerekend worden vanaf de aanvang van de bouw van de woning.

Als aanvang bouw complex in geval van vrijstaande woningen geldt:

• het boren c.q. slaan van een zich onder het perceel van de woning (of percelen van het betreffende blok woningen) bevindende bron t.b.v. bijvoorbeeld een WKO installatie (indien deze werkzaamheden tot de verplichtingen behoren van de ondernemer); of
• het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van de eerste woning van het complex; of
• start van het heiwerk van de eerste woning van het complex, als de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond.

Al naar gelang welke van deze 3 momenten als eerste plaatsvindt.

Als aanvang bouw complex in geval van geschakelde woningen geldt:

• het boren c.q. slaan van een zich onder het perceel van de woning (of percelen van het betreffende blok woningen) bevindende bron t.b.v. bijvoorbeeld een WKO installatie (indien deze werkzaamheden tot de verplichtingen behoren van de ondernemer); of
• het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van het eerste blok woningen van het complex; of
• start van het heiwerk van het eerste blok woningen in het complex, als de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond.

Al naar gelang welke van deze 3 momenten als eerste plaatsvindt.

Start bouw in het artikel Termijnen en betalingsregeling in de overeenkomst

Deze termijn kan in geval van vrijstaande woningen worden gedeclareerd bij een van de navolgende aanvangsmomenten:

• het boren c.q. slaan van een zich onder het perceel van de woning bevindende bron t.b.v. bijvoorbeeld een WKO installatie (indien deze werkzaamheden tot de verplichtingen behoren van de ondernemer); of
• het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van de specifieke woning; of
• start van het heiwerk van de specifieke woning, als de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond.

Al naar gelang welke van deze 3 momenten als eerste plaatsvindt.

Deze termijn kan in geval van geschakelde woningen worden gedeclareerd bij een van de navolgende aanvangsmomenten:

• het boren c.q. slaan van een zich onder het perceel van de woning bevindende bron t.b.v. bijvoorbeeld een WKO installatie (indien deze werkzaamheden tot de verplichtingen behoren van de ondernemer); of
• het ontgraven van de grond ten behoeve van de funderingswerkzaamheden van de specifieke woning; of
• start van het heiwerk van de specifieke woning, als de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond.

Al naar gelang welke van deze 3 momenten als eerste plaatsvindt.

In de meeste gevallen is start bouw in de zin van de Algemene Voorwaarden dus op een ander moment dan start bouw in de zin van de termijnregeling.

Als ‘Aanvang bouw hoofdgebouw’ geldt:

• het boren c.q. slaan van een zich onder het perceel van het gebouw bevindende bron t.b.v. bijvoorbeeld een WKO installatie (indien deze werkzaamheden tot de verplichtingen behoren van de ondernemer); of
• het ontgraven van de grond voor de funderingswerkzaamheden van het gebouw; of
• start van het heiwerk van het gebouw, als de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond.

Al naar gelang welke van deze 3 momenten als eerste plaatsvindt.

• Lees de overeenkomst na of er opschortende voorwaarden zijn opgenomen;
• Zo ja: controleer of in de lid 2 bepaling van het artikel inzake de opschortende voorwaarden het artikel Werkbare dagen en oplevering uit de Algemene Voorwaarden daarin specifiek mee wordt opgeschort;
• Zo ja: dan gaat de termijn voor start bouw niet in na ondertekening van de overeenkomst door de koper, maar vanaf het moment dat aan de laatste (in tijd gezien) van alle opschortende voorwaarden is voldaan;
• Zo nee: lees het artikel Werkbare werkdagen en oplevering in de Algemene Voorwaarden wat de koper in dat geval kan doen.

Het begrip regelmatig is een subjectief begrip en daardoor moeilijk concreet te bepalen. In een project van meerdere woningen wordt meestal volgens een bepaalde bouwstroom gebouwd. Hierdoor kan de situatie ontstaan dat er aan de woning even niets gebeurt, terwijl er elders in het project wel activiteiten zijn. Een arbiter of rechter zal in een dergelijke situatie niet snel oordelen dat er sprake is van een niet regelmatige voortzetting van de bouw. De regelmatige voortzetting moet dan ook project breed worden gezien.

Woningborg schrijft niet voor hoeveel werkbare werkdagen er opgenomen mogen worden, dat mag de ondernemer zelf bepalen.

Bij individuele opdrachtbouw (kavelbouw) wordt de bouwtijd soms uitgedrukt in een uiterste opleverdatum in plaats van in werkbare werkdagen.

Een werkdag, respectievelijk (vanaf het model dat vastgesteld is op 01-01-2024) een halve werkdag, is onwerkbaar als er gedurende ten minste 5 uren (respectievelijk ten minste 2 uren), niet kan worden gewerkt door het grootste deel van de werknemers of machines. Meestal maken weersomstandigheden een werkdag onwerkbaar (denk aan vorst, harde wind of regen). Niet als werkdagen worden o.a. beschouwd de officiële rust-, feest- en vakantiedagen.

Zie voor de exacte definitie het artikel Werkbare werkdagen en oplevering in de Algemene Voorwaarden van het model van de (koop-/)aannemingsovereenkomst van Woningborg.

Nee, dat houdt Woningborg niet bij.

Nee. Het staatje maakt onderdeel uit van de insolventiewaarborg van Woningborg en is alleen bedoeld voor Woningborg in het geval wij een afbouwregeling treffen als gevolg van een faillissement.

Bij overschrijding van de overeengekomen bouwtijd is de ondernemer zonder ingebrekestelling tot aan de feitelijke dag van oplevering per kalenderdag een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd van 0,25‰ van de aanneemsom.

Er kan ook, onder voorwaarden, aanspraak worden gemaakt op aanvullende schadevergoeding. Maar de ondernemer kan ook een beroep op matiging doen. Zie lid 6 van het artikel ‘Werkbare werkdagen en oplevering’ in de Algemene Voorwaarden van het model van de (koop-/)aannemingsovereenkomst van Woningborg.

Wanneer de oplevering schriftelijk en onder benoeming van datum en tijdstip is aangekondigd en deze wordt uitgesteld om redenen die niet aan de koper zijn toe te rekenen, is de ondernemer vanaf de beoogde datum zonder ingebrekestelling tot aan de feitelijke dag van oplevering per kalenderdag een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd van 0,25‰ van de aanneemsom.

Er kan ook, onder voorwaarden, aanspraak worden gemaakt op aanvullende schadevergoeding. Maar de ondernemer kan ook een beroep op matiging doen. Zie lid 6 van het artikel ‘Werkbare werkdagen en oplevering’ in de Algemene Voorwaarden van het model van de (koop-/)aannemingsovereenkomst van Woningborg.

Wij adviseren om alleen te verrekenen als er met de ondernemer overeenstemming is over het te verrekenen bedrag. Verrekent de koper namelijk zonder overeenstemming, dan bestaat het risico dat de woning niet wordt opgeleverd, omdat niet alle verschuldigde termijnen zijn betaald.

Stel dat de koper van mening bent dat er sprake is van 20 dagen overschrijding en de ondernemer is van mening dat het maar om 10 dagen gaat. In onze optiek heeft de koper op dat moment overeenstemming over in ieder geval die 10 dagen en zou het daarmee corresponderende boetebedrag verrekend moeten kunnen worden met de nog verschuldigde termijn(en). Voor de overige 10 dagen zal de koper dan na oplevering van de woning het gelijk moeten proberen te halen bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen of bij de gewone rechter.
Zie voor de aanvullende schadevergoeding of matiging van de (gefixeerde) schadevergoeding het artikel ‘Werkbare werkdagen en oplevering’ in de Algemene Voorwaarden van het model van de (koop-/)aannemingsovereenkomst van Woningborg.

Ja, de ondernemer mag wijzigingen doorvoeren waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt. Maar hoe noodzakelijk ook, de wijziging mag geen afbreuk doen aan waarde en/of, kwaliteit en/of, uiterlijk en/of, aanzien en/of bruikbaarheid van de woning.

Heeft de koper een rechtsbijstandverzekering voor eigen woning bezit of een lidmaatschap bij een consumentenorganisatie (zoals de Consumentenbond of Vereniging Eigen Huis), dan adviseert Woningborg, indien de koper te maken heeft met een (al dan niet noodzakelijke) wijziging waarmee de koper het niet eens is, contact met deze organisatie(s) op te nemenbent. Zij kunnen dan adviseren hoe het beste gehandeld kan worden en kunnen, zo nodig, juridische bijstand verlenen.

Woningborg kan in deze situatie niet van dienst zijn.

Zie het artikel ‘Wijzigingen op initiatief van de ondernemer’ in de Algemene Voorwaarden van het model van de (koop-/)aannemingsovereenkomsten van Woningborg.

Nee. Tijdens de bouw komt Woningborg alleen in beeld als de ondernemer failliet gaat.