Wijzigingen ten opzichte van de huidige regelingen, Bijlagen en overeenkomsten

19 december 2019

Per 1 januari 2020 zijn de nieuwe versies van de Woningborg Garantie- en waarborgregeling Nieuwbouw en Transformatie met bijbehorende Bijlagen A van kracht. Wat zijn de wijzigingen ten opzichte van de huidige regelingen, Bijlagen en overeenkomsten?

Regelingen

De wijzigingen in de beide regelingen zijn beperkt. In de eerste plaats is een aantal tekstuele wijzigingen doorgevoerd en zijn de dekkingsbedragen van de herstelwaarborg geactualiseerd. De huidige term afbouwwaarborg is weer gewijzigd in de oude term insolventiewaarborg omdat deze term beter aansluit op wat er in de praktijk wordt gehanteerd. Daarnaast is de maximale dekking van de insolventiewaarborg bepaald op 100% van de door partijen overeengekomen aanneemsom. De door u bij een onterechte klacht achteraf in rekening te brengen inspectiekosten zijn verhoogd naar € 250,-.

Bijlage A

In beide Bijlagen A staan, net als nu, de garantienormen en de garantietermijnen benoemd. De basis garantietermijnen van 6 en 10 jaar zijn ongewijzigd gebleven. Bij de beperkte garantietermijnen zijn de belangrijkste wijzigingen de volgende:

  • De onderdelen dakbedekking en isolerende werking dubbelglas zijn uit de beperkte termijnen gehaald en vallen nu onder de reguliere termijn van 6 jaar.
  • Het onderdeel kromtrekken beweegbare delen in binnen- en buitenkozijnen is aangepast (artikel 2.3a van de nieuwe Bijlagen).
  • Aan het onderdeel schilderwerk (artikel 2.3b) is toegevoegd dat daaronder ook begrepen wordt silicaatverf op metselwerk of betonwerk. Heeft de schade aan het schilderwerk een bouwkundige oorzaak dan geldt de reguliere termijn van 6 jaar.
  • Bij het onderdeel liften (artikel 2.3 e) is nu omschreven dat de garantie van 2 jaar alleen geldt indien in deze periode aantoonbaar het voor liftinstallaties noodzakelijke onderhoud (incl. de periodieke keuringen) is uitgevoerd.
  • Er is een bepaling toegevoegd (artikel 2.3 l) dat voor kitwerk zonder waterkerende functie een garantietermijn van 2 jaar geldt. Voor kitwerk met een waterkerende functie geldt de reguliere 6 jaar.
  • Er is een bepaling toegevoegd (artikel 2.3 m) dat voor de vloerafwerking op een constructief met het Huis/Privé-gedeelte/Gebouw verbonden buitenruimte een garantietermijn van 2 jaar geldt.

De belangrijkste wijzigingen bij de garantie-uitsluitingen zijn:

  • Omdat daar in de praktijk regelmatig verwarring over bestaat, is nu expliciet aan artikel 3 d (voorzieningen buiten de woning etc.) toegevoegd dat op het erf gelegen bergingen, garages e.d. niet onder deze uitsluiting vallen.
  • Omdat behangwerk in de praktijk nauwelijks nog voor komt, is de hechting van het behang uit de beperkte termijnen gehaald en wordt het behangwerk nu in zijn algemeenheid uitgesloten (artikel 3 g).
  • Ter verduidelijking is een bepaling opgenomen (artikel 3 r) waarin omschreven wordt dat gehuurde onderdelen in de woning (denk aan een lease-ketel) van de garantie zijn uitgesloten.

De specifieke garantienormen in de Bijlage A bij de Transformatieregeling zijn ongewijzigd gebleven. In de specifieke garantienormen voor verwarmings- en tapwaterinstallatie in de Bijlage A bij de Nieuwbouwregeling is wel het e.e.a. aangepast. Zo zijn de te behalen en te behouden temperaturen voor de verblijfsruimte, de verkeersruimte, de zolder en de toiletruimte verhoogd. Daarnaast wordt er voor wat betreft de tapwaterinstallatie nu onderscheid gemaakt tussen een doorstroomtoestel en een voorraadboiler. Tot slot is er een aanvullende garantienorm opgenomen m.b.t. ventilatie van opstelruimte(n) voor wasautomaat en/of wasdroger en voor de berging (niet zijnde een trapkast).

Modelovereenkomsten

In de modelovereenkomsten zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd (NB Onderlegger voor de artikelverwijzingen is de koop-/aannemingsovereenkomst eengezinswoningen).

Overeenkomst

  • In artikel 5 lid 1 wordt verwezen naar onze website zodat de koper kan nagaan of een termijn wel of niet kan en mag worden gefactureerd.
  • Artikel 5 lid 2: hoewel dat altijd al gold, maar niet duidelijk genoeg bleek, is nu expliciet opgenomen dat pro rata facturatie/betaling niet mag.
  • Artikel 5 lid 8: naast de betalingsregeling voor meerwerk is er nu ook een regeling opgenomen voor minderwerk.
  • Artikel 6: van oudsher was er een verschil tussen het startmoment van de bouwtijd bij eengezinswoningen t.o.v. die bij appartementen. Deze ongelijkheid vonden wij niet langer wenselijk en nu is ook bij eengezinswoningen bepaald dat de start van de bouwtijd direct begint zodra met de bouw is gestart. Houdt u er dus rekening mee dat u meer werkbare werkdagen in de overeenkomst opneemt nu de teller van de bouwtijd eerder start bij eengezinswoningen! In de Algemene Toelichting bij dit artikel wordt omschreven wat wel en niet gezien wordt als start bouw.
  • Artikel 15: In verband met de huidige stikstofproblematiek is een extra opschortende voorwaarde in lid 1 opgenomen. Lid 3 is van optioneel in vaste tekst gewijzigd. Daarnaast is, in verband met kopersbescherming, de huidige optionele tekst van lid 4 in de nieuwe modellen ook een vaste bepaling geworden. Als er vanuit de planbeoordeling door Woningborg en/of de vergunningaanvragen wijzigingen doorgevoerd moeten worden wil het project geaccepteerd worden/vergunning krijgen, dan moet de verkrijger de mogelijkheid krijgen van de koop af te zien.

Algemene Voorwaarden

  • Artikel 12: omdat steeds meer woningen gasloos worden gebouwd, is deze bepaling zodanig geredigeerd dat er niet altijd meer sprake hoeft te zijn van een gasaansluiting.
  • Artikel 14 lid 2: omdat in de praktijk steeds vaker bleek dat de 3 maanden om te starten met de bouw te kort was, is de start bouw termijn verhoogd naar 6 maanden. Een andere belangrijke wijziging is dat het niet tijdig starten met de bouw niet meer gesanctioneerd is met een ontbindingsmogelijkheid voor de verkrijger, maar met een boete. In de praktijk wordt de grond vaak al geleverd voordat er gestart is met de bouw. De ontbinding wegens het niet tijdig starten wordt dan niet snel meer ingeroepen en een prikkel voor een tijdige start ontbreekt. Als er straks niet binnen de termijn van 6 maanden wordt gestart met de bouw en ook niet binnen 14 dagen na schriftelijke ingebrekestelling door de verkrijger, dan maakt de verkrijger aanspraak op een gefixeerde schadevergoeding van 0,25 promille van de aanneemsom per kalenderdag vanaf de dag dat de bouw had moeten beginnen tot aan de feitelijke dag van de start van de bouw.
  • Artikel 16: hoewel dit aspect al geldt sinds de invoering van de wettelijke 5%-regeling, is ter verduidelijking expliciet opgenomen dat een 5%-bankgarantie geen vervaldatum mag bevatten.

Algemene Toelichting

  • De toelichting bij artikel 5 van de overeenkomst is uitgebreid in verband met de wijzigingen die zijn doorgevoerd.
  • Vanwege de wijziging van artikel 6 van de overeenkomst wordt omschreven wat wel en niet gezien wordt als start bouw.
  • Ten aanzien van artikel 6 van de Algemene Voorwaarden (Wijzigingen op initiatief van de ondernemer) wordt nu een nadere uitleg gegeven.