Woningborg-Giesbers-WTT5.jpg

Adviezen omtrent gevolgen bouwsector door inval in Oekraïne

25 maart 2022

De Russische invasie in Oekraïne heeft onmiskenbaar invloed op de bouwwerkzaamheden in Nederland. De prijzen van grondstoffen en van bouwmaterialen stijgen sneller dan verwacht. Daarnaast is de levering van materialen moeilijk voorspelbaar. Het maken van afspraken voor nieuwe projecten is daardoor lastig, zoals de vaststelling van de aanneemsom. Hoe gaan ondernemers om met deze situatie in lopende en in toekomstige plannen? Woningborg beoordeelt per plan, met ondernemers, wat de mogelijkheden zijn voor bijvoorbeeld contractvorming en de begroting. Dit wordt per geval bekeken omdat de vragen per ondernemer verschillend van aard zijn.

Daarnaast adviseert Woningborg aan ondernemers en aan kopers een aantal algemene maatregelen.

Adviezen voor reeds afgesloten overeenkomsten:

  • Bij overeenkomsten die zijn gesloten vóór de invasie van Rusland in Oekraïne kunnen ondernemers, in relatie tot het overschrijden van de bouwtijd door de invasie in Oekraïne, een beroep doen op overmacht (artikel 6:75 BW). Daarbij is het wel noodzakelijk dat ondernemers dit beroep op overmacht direct melden bij de opdrachtgever en/of kopers en niet wachten tot het moment van oplevering van de woning. Het beroep op overmacht dient te worden onderbouwd met stukken waaruit blijkt dat de vertraging ook écht komt door de situatie in Oekraïne.

Adviezen voor nog af te sluiten overeenkomsten:

  • Bij de nog af te sluiten overeenkomsten met de kopers kunnen ondernemers een clausule van prijsindexatie opnemen (meer informatie over de clausule kunnen ondernemers krijgen van hun plancoördinator bij Woningborg). Leg bij het afsluiten van nieuwe overeenkomsten vast wat de hoogte van de prijsindexatie is vanwege de situatie in Oekraïne. De koper dient deze prijsindexatie mee te nemen in de hypotheekaanvraag voor de financiering van de woning.
  • Ook kan voor de nog af te sluiten overeenkomsten het aantal werkbare werkdagen voor de bouwtijd door de ondernemer naar eigen inzicht worden verhoogd. Hiermee wordt nog voor de start van de bouw duidelijk dat de bouwtijd langer kan duren door de situatie in Oekraïne. Dit voorkomt discussies achteraf tussen de ondernemer en de koper.

Adviezen voor overeenkomsten tussen twee professionele partijen:

  • Ga bij een nog af te sluiten overeenkomst tussen twee zakelijke partijen zoveel mogelijk, voor en tijdens de bouw, het gesprek aan over onder meer prijswijzigingen van grondstoffen en producten en over een onverhoopte stagnatie in leveringen. Op de website van Bouwend Nederland staat meer informatie over een contractclausule.
  • Bij al gesloten overeenkomsten geldt ook dat regelmatig overleg tussen de twee partijen nodig is. Mocht dat onverhoopt niet tot een oplossing leiden dan is een gang naar de rechter een mogelijke oplossing. Ondernemers kunnen - al dan niet in combinatie met een beroep op overmacht (artikel 6:75 BW) - een beroep doen op artikel 7:753 BW over kostenverhogende omstandigheden die zijn ontstaan na het sluiten van de overeenkomst maar die niet zijn toe te rekenen aan de ondernemer.

Woningborg ziet het als haar maatschappelijke taak om zowel ondernemers als kopers te adviseren. Op korte én lange termijn. Voor specifieke vragen kunnen ondernemers terecht bij hun contactpersoon bij Woningborg. Ondernemers of kopers die geen contactpersoon bij Woningborg hebben, kunnen hun vraag mailen naar: info@woningborggroep.nl of bellen met: 0182 – 58 00 04.

FAQ naar aanleiding van adviezen voor nog af te sluiten overeenkomsten

1. In jullie adviezen praten jullie over een clausule voor de nog af te sluiten overeenkomsten. Wat is de clausule?

Woningborg neemt voor wat betreft de oorlog in Oekraïne, in relatie tot nog af te sluiten overeenkomsten met toepassing van een Woningborg garantie- en waarborgregeling, het volgende standpunt in:

Via deze aanvullende artikelen kunnen prijsstijgingen (ten dele) worden opgevangen:

ao = aannemingsovereenkomst | kao = koop-/aannemingsovereenkomst | egh = eengezinshuizen | app = appartementen | pb = projectmatige bouw | kb = kavelbouw (individuele opdrachtbouw).

De datum die moet worden ingevuld, is de datum tot wanneer de prijs prijsvast is. Daarna kan, voor elke maand (of deel daarvan) dat de notariële levering later plaatsvindt (en bij kavelbouw gestart is met de bouw), de aanneemsom worden verhoogd met een nader te bepalen percentage (max 2% per maand). Het overall maximum percentage zou tussen de 10% en 15% kunnen liggen. Dat is uiteindelijk aan de ondernemer ter bepaling.

In lijn met COVID in maart 2020 zal er geen, behoudens ingesloten post risicoverrekeningen, expliciet aanvullend artikel komen maar kan de ondernemer, voor nog te sluiten contracten, het aantal werkbare werkdagen naar eigen inzicht verhogen. Ongeacht of dat er in een project al contracten zijn gesloten. Het kan dus gebeuren dat er sprake is dat in 1 project verschillende aantallen werkbare werkdagen van toepassing zijn. Bij reeds gesloten contracten zou een beroep op overmacht (artikel 6:75 BW) vanwege de oorlog in Oekraïne effect kunnen sorteren. Maar dat moet dan niet over, bij wijze van spreken, een half jaar plaatsvinden wanneer er wordt opgeleverd. Wanneer de situatie zich voordoet (leveringsproblemen vanwege de oorlog in Oekraïne), zal dat direct gemeld moeten worden bij kopers.

2. Kan de aanneemsom en het aantal werkbare dagen worden verhoogd bij nog af te sluiten overeenkomsten via de post-risicoverrekening?

Ja, bij nog af te sluiten overeenkomsten kan de ondernemer via de bepaling ter zake van post-risicoverrekening vanaf een moment dat dichtbij de datum van overeenkomen ligt tot een week voor de notariële levering (of start bouw bij kavelbouw) de aanneemsom verhogen.

Qua verhogen van het aantal werkbare werkdagen heeft het artikel inzake post-risicoverrekening geen toegevoegde waarde. Dat aantal kan naar eigen inzicht worden verhoogd. Waarbij zelfs verdubbeling niet onmogelijk is.

3. Kan er (ook) worden gekozen voor het uitbreiden van de opschortende voorwaarden bij nog af te sluiten overeenkomsten?

Dat kan, maar dat ligt veel gecompliceerder dan het toepassen van alleen de post-risicoverrekening. Bij de post-risicoverrekening geldt er geen bewijslast. Bij opschortende voorwaarden kan dat, afhankelijk van de formulering, mogelijk wel het geval zijn. Voor meer info hieromtrent gelieve contact op te nemen met Raymond Huizinga van onze Juridische Afdeling. 

FAQ naar aanleiding van adviezen voor reeds afgesloten overeenkomsten

1. Kunnen er bij reeds afgesloten overeenkomsten, nadat de bouw (bij individuele opdrachtbouw) is gestart of dat er notarieel is geleverd (bij projectmatige bouw), loon- en prijsstijgingen worden doorberekend?

Nee, tussen notariële levering / start bouw en oplevering van de woning is het niet mogelijk loon- en prijsstijgingen door te berekenen. Bij woningen die onder vigeur van de Stichting GarantieWoning worden gerealiseerd, is dat simpelweg niet toegestaan.

Wel kan er, op geheel vrijwillige basis, om een bijbetaling worden gevraagd aan kopers. Als de koper daarmee instemt, is dat prima. Stemt de koper daarmee niet in, dan is bijbetaling niet afdwingbaar

2. Hoe zit het met het doorberekenen van loon- en prijsstijgingen als het artikel post-risicoverrekening is opgenomen in de overeenkomst?

Indien het artikel post-risicoverrekening is opgenomen, kunnen loon- en prijsstijgingen slechts worden doorberekend tot aan de notariele levering (bij projectmatige bouw) of start van de bouw (bij kavelbouw). De datum die moet worden ingevuld, is de datum tot wanneer de prijs prijsvast is. Daarna kan, voor elke maand (of deel daarvan) dat de notariële levering later plaatsvindt (en bij kavelbouw gestart is met de bouw), de aanneemsom worden verhoogd met een nader te bepalen percentage (max 2% per maand). Het overall maximum percentage zou tussen de 10% en 15% kunnen liggen. Dat is uiteindelijk aan de ondernemer ter bepaling.

Er zijn wel 2 randvoorwaarden:

  1. De koper moet met zijn financiering rekening houden met de (maximaal mogelijke) verhoging (zie gele arcering in rode kleur);
  2. De eventuele verhoogde aanneemsom moet een week voor de notariële levering (of start bouw bij kavelbouw) én aan de koper én aan Woningborg worden gecommuniceerd.
3. Hoe zit het met het doorberekenen van loon- en prijsstijgingen als het artikel post-risicoverrekening NIET is opgenomen in de overeenkomst?

In dat geval is doorberekenen van prijsstijgingen onder geen enkele omstandigheid mogelijk.

Door de oorlog in Oekraïne is het artikel post-risicoverrekening uit de Algemene Voorwaarden behorende bij het model van de (koop-/)aannemingsovereenkomst van Woningborg actueel geworden. Echter, de bepaling in de Algemene Voorwaarden staat er al sinds 1976 (het ontstaan van het GIW; de allereerste garantieregeling) in. Vervolgens is via het Nieuw Burgerlijk Wetboek (01-10-1992) en de invoering Wet aanneming van werk (01-09-2003) artikel 7:753 BW in het leven geroepen dat van regelend recht is. Daar mag van worden afgeweken en binnen SGW verband wordt van dit artikel afgeweken door de onderstaande bepaling in de Algemene Voorwaarden behorende bij de betreffende modelovereenkomst:

Doorberekening van loon- en prijsstijgingen

Artikel 8 (bij AO artikel 5)

  1. Doorberekening van meerdere of mindere kosten ten gevolge van wijziging van lonen, sociale lasten en materiaalprijzen is uitgesloten, tenzij bij het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst anders is overeengekomen; in dat geval moet in de koop-/aannemingsovereenkomst een post risicoverrekening worden opgenomen tot het maximum waarvan doorberekening kan plaatsvinden, en in een schriftelijke overeenkomst worden geregeld vanaf welke datum en volgens welke maatstaf die doorberekening zal plaatsvinden en hoe en wanneer de betaling moet geschieden.
  2. Indien van overheidswege het percentage van de omzetbelasting (B.T.W.) en / of van de overdrachtsbelasting wordt gewijzigd, zal tussen partijen doorberekening plaatsvinden overeenkomstig de wettelijke bepalingen ter zake.

 

4. Wat als de genoemde bouwtijd wordt overschreden?

Indien het contract is afgesloten voordat Rusland Oekraïne is binnengevallen, kan er een beroep worden gedaan op overmacht (artikel 6:75 BW). Echter, het onderbouwen van een beroep op overmacht inzake bouwtijdoverschrijding ligt niet eenvoudig. Het beroep op overmacht dient te worden onderbouwd met stukken waaruit blijkt dat de vertraging ook écht komt door de situatie in Oekraïne. Dat zal uiteindelijk ten genoegen moeten zijn van een koper. Als de ondernemer van mening is dat in voldoende mate is uitgelegd (en daarbij de nodige stukken heeft overgelegd) waarom een beroep op overmacht zou moeten slagen en de koper vindt van niet, dan zal de ondernemer een procedure moeten beginnen. Zie daarvoor het artikel geschillenbeslechting in de gesloten overeenkomst.

5. Is het mogelijk om eenzijdig het aantal werkbare dagen op te hogen om de beschikbaarheid van materialen en levertijden op te kunnen vangen?

Nee. Het eenzijdig aanpassen van de overeenkomst is niet toegestaan. Ook niet vanwege de oorlog in Oekraïne. Zie verder het antwoord op vraag 4 hiervoor.