Adviezen omtrent gevolgen bouwsector door inval in Oekraïne

Woningborg neemt voor wat betreft de oorlog in Oekraïne, in relatie tot nog af te sluiten overeenkomsten met toepassing van een Woningborg garantie- en waarborgregeling, het volgende standpunt in:

Via deze aanvullende artikelen kunnen prijsstijgingen (ten dele) worden opgevangen:

• Post-risicoverrekening ao app - ao egh pb
• Post-risicoverrekening ao egh kb
• Post-risicoverrekening kao egh – kao app

ao = aannemingsovereenkomst | kao = koop-/aannemingsovereenkomst | egh = eengezinshuizen | app = appartementen | pb = projectmatige bouw | kb = kavelbouw (individuele opdrachtbouw).

De datum die moet worden ingevuld, is de datum tot wanneer de prijs prijsvast is. Daarna kan, voor elke maand (of deel daarvan) dat de notariële levering later plaatsvindt (en bij kavelbouw gestart is met de bouw), de aanneemsom worden verhoogd met een nader te bepalen percentage tot een nader te bepalen maximum percentage. De hoogte van de percentages (maandelijks en maximum) is aan de ondernemer ter bepaling. Bij het bepalen van de percentages dient rekening gehouden te worden met de financierbaarheid van de verhoging.

In lijn met COVID in maart 2020 zal er geen, behoudens ingesloten post risicoverrekeningen, expliciet aanvullend artikel komen maar kan de ondernemer, voor nog te sluiten contracten, het aantal werkbare werkdagen naar eigen inzicht verhogen. Ongeacht of dat er in een project al contracten zijn gesloten. Het kan dus gebeuren dat er sprake is dat in 1 project verschillende aantallen werkbare werkdagen van toepassing zijn. Bij reeds gesloten contracten zou een beroep op overmacht (artikel 6:75 BW) vanwege de oorlog in Oekraïne effect kunnen sorteren. Maar dat moet dan niet over, bij wijze van spreken, een half jaar plaatsvinden wanneer er wordt opgeleverd. Wanneer de situatie zich voordoet (leveringsproblemen vanwege de oorlog in Oekraïne), zal dat direct gemeld moeten worden bij kopers.

Ja, bij nog af te sluiten overeenkomsten kan de ondernemer via de bepaling ter zake van post-risicoverrekening vanaf een moment dat dichtbij de datum van overeenkomen ligt tot een week voor de notariële levering (of start bouw bij kavelbouw) de aanneemsom verhogen.

Qua verhogen van het aantal werkbare werkdagen heeft het artikel inzake post-risicoverrekening geen toegevoegde waarde. Dat aantal kan naar eigen inzicht worden verhoogd. Waarbij zelfs verdubbeling niet onmogelijk is.

Dat kan, maar dat ligt veel gecompliceerder dan het toepassen van alleen de post-risicoverrekening. Bij de post-risicoverrekening geldt er geen bewijslast. Bij opschortende voorwaarden kan dat, afhankelijk van de formulering, mogelijk wel het geval zijn. Voor meer info hieromtrent gelieve contact op te nemen met Raymond Huizinga van onze Juridische Afdeling. 

Nee, tussen notariële levering / start bouw en oplevering van de woning is het niet mogelijk loon- en prijsstijgingen door te berekenen. Bij woningen die onder vigeur van de Stichting GarantieWoning worden gerealiseerd, is dat simpelweg niet toegestaan.

Wel kan er, op geheel vrijwillige basis, om een bijbetaling worden gevraagd aan kopers. Als de koper daarmee instemt, is dat prima. Stemt de koper daarmee niet in, dan is bijbetaling niet afdwingbaar

Indien het artikel post-risicoverrekening is opgenomen, kunnen loon- en prijsstijgingen slechts worden doorberekend tot aan de notariele levering (bij projectmatige bouw) of start van de bouw (bij kavelbouw). De datum die moet worden ingevuld, is de datum tot wanneer de prijs prijsvast is. Daarna kan, voor elke maand (of deel daarvan) dat de notariële levering later plaatsvindt (en bij kavelbouw gestart is met de bouw), de aanneemsom worden verhoogd met een nader te bepalen percentage tot een nader te bepalen maximum percentage. De hoogte van de percentages (maandelijks en maximum) is aan de ondernemer ter bepaling. Bij het bepalen van de percentages dient rekening gehouden te worden met de financierbaarheid van de verhoging.

Er zijn wel 2 randvoorwaarden:

1. De koper moet met zijn financiering rekening houden met de (maximaal mogelijke) verhoging (zie gele arcering in rode kleur);
2. De eventuele verhoogde aanneemsom moet een week voor de notariële levering (of start bouw bij kavelbouw) én aan de koper én aan Woningborg worden gecommuniceerd.

In dat geval is doorberekenen van prijsstijgingen onder geen enkele omstandigheid mogelijk.

Door de oorlog in Oekraïne is het artikel post-risicoverrekening uit de Algemene Voorwaarden behorende bij het model van de (koop-/)aannemingsovereenkomst van Woningborg actueel geworden. Echter, de bepaling in de Algemene Voorwaarden staat er al sinds 1976 (het ontstaan van het GIW; de allereerste garantieregeling) in. Vervolgens is via het Nieuw Burgerlijk Wetboek (01-10-1992) en de invoering Wet aanneming van werk (01-09-2003) artikel 7:753 BW in het leven geroepen dat van regelend recht is. Daar mag van worden afgeweken en binnen SGW verband wordt van dit artikel afgeweken door de onderstaande bepaling in de Algemene Voorwaarden behorende bij de betreffende modelovereenkomst:

Doorberekening van loon- en prijsstijgingen

Artikel 8 (bij AO artikel 5)

1. Doorberekening van meerdere of mindere kosten ten gevolge van wijziging van lonen, sociale lasten en materiaalprijzen is uitgesloten, tenzij bij het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst anders is overeengekomen; in dat geval moet in de koop-/aannemingsovereenkomst een post risicoverrekening worden opgenomen tot het maximum waarvan doorberekening kan plaatsvinden, en in een schriftelijke overeenkomst worden geregeld vanaf welke datum en volgens welke maatstaf die doorberekening zal plaatsvinden en hoe en wanneer de betaling moet geschieden.
2. Indien van overheidswege het percentage van de omzetbelasting (B.T.W.) en / of van de overdrachtsbelasting wordt gewijzigd, zal tussen partijen doorberekening plaatsvinden overeenkomstig de wettelijke bepalingen ter zake.

Indien het contract is afgesloten voordat Rusland Oekraïne is binnengevallen, kan er een beroep worden gedaan op overmacht (artikel 6:75 BW). Echter, het onderbouwen van een beroep op overmacht inzake bouwtijdoverschrijding ligt niet eenvoudig. Het beroep op overmacht dient te worden onderbouwd met stukken waaruit blijkt dat de vertraging ook écht komt door de situatie in Oekraïne. Dat zal uiteindelijk ten genoegen moeten zijn van een koper. Als de ondernemer van mening is dat in voldoende mate is uitgelegd (en daarbij de nodige stukken heeft overgelegd) waarom een beroep op overmacht zou moeten slagen en de koper vindt van niet, dan zal de ondernemer een procedure moeten beginnen. Zie daarvoor het artikel geschillenbeslechting in de gesloten overeenkomst.

Nee. Het eenzijdig aanpassen van de overeenkomst is niet toegestaan. Ook niet vanwege de oorlog in Oekraïne. Zie verder het antwoord op vraag 4 hiervoor.