Veelgestelde vragen: Termijnregelingen eengezinshuizen

Dat is een regeling waarbij wordt vastgesteld op welk moment de koper welk deel van de aanneemsom betaalt.

De termijnregeling die op de woning van de koper van toepassing is, is afhankelijk van:

• bouwmethode (bouwlaag voor bouwlaag of later gevels sluiten);
• aantal woonvloeren;
• toe te passen materiaal van het zogenaamde binnenspouwblad (bijvoorbeeld, maar niet beperkt tot, kalkzandsteenelementen of prefab beton of in het werk gegoten beton of houtskeletelementen).

Met bouwlaag voor bouwlaag bedoelen we de bouwwijze waarbij de dragende wanden, binnenspouwblad, gevelpuien, kozijnen en het (meestal halfsteens) gevelmetselwerk (buitenspouwblad) bouwlaag voor bouwlaag worden opgetrokken.

Dit betekent dat de termijn ‘na het gereedkomen van de ruwe (eerste/tweede, eventueel derde) verdiepingsvloer’ pas gedeclareerd mag worden op het moment dat niet alleen de betreffende ruwe verdiepingsvloer gereed is gekomen (alleen de afwerklaag (bijvoorbeeld zand cement/anhydriet o.i.d.) mag ontbreken), het binnenspouwblad aangebracht is en ook de ruwbouwgevels (ex voegwerk en beglazing) vanaf de begane grondvloer tot aan de betreffende verdiepingsvloer gereed zijn. De ruwbouwgevels worden ook wel ‘het buitenspouwblad’ genoemd.

Hiermee bedoelen we de bouwmethode waarbij de ruwbouw in 2 fasen wordt uitgevoerd. De eerste fase betreft het binnencasco, waarbij de dragende wanden (het binnenspouwblad) worden geplaatst met daarop de verdiepingsvloer(en). Later wordt dan het (meestal halfsteens) gevelmetselwerk uitgevoerd (exclusief voegwerk) en worden de (stel)kozijnen aangebracht (exclusief beglazing), het buitenspouwblad. Dit gevels sluiten is de tweede fase.
Deze bouwmethode (eerst casco gereed, daarna gevels sluiten) komt bijvoorbeeld voor bij:

• gietbouw (betoncasco);
• montagebouw (bouwmuren, binnenspouwbladen en binnenwanden die bestaan uit prefab betonelementen);
• stapelbouw (ankerloze spouwmuren en binnenspouwbladen van kalkzandsteenelementen).

Extra termijnen

Als eerst het casco gereed is en daarna pas gevels sluiten, is een verandering van de bouwlaag voor bouwlaag termijnregeling nodig met betrekking tot de verdiepingsvloer(en) en het waterdicht maken van het dak van de woning. Deze verandering betekent dat er termijnen bijkomen, namelijk ruwbouw gevels begane grond gereed en ruwbouwgevels verdieping(en) gereed, en dat de percentages veranderen.

De termijnen van de aanneemsom mogen worden gefactureerd betaalt de koper zodra het daarbij omschreven moment zich heeft voorgedaan of de genoemde bewerking van of aan de woning (inclusief aangebouwde bijgebouwen) klaar is. De stand van de bouw van eventuele niet aangebouwde bijgebouwen (zoals bijvoorbeeld de losse carport/garage en de berging) wordt hierbij niet in aanmerking genomen.

Deze termijn heeft alleen betrekking op de woning waarvoor de overeenkomst is aangegaan en kan worden gedeclareerd bij een van de navolgende aanvangsmomenten:

• 1. het boren of slaan van een zich onder het perceel van de specifieke woning bevindende bron t.b.v. bijvoorbeeld een WKO installatie (als deze werkzaamheden tot de verplichtingen behoren van de ondernemer); of
• 2.a.    het ontgraven van de grond voor funderingswerkzaamheden van de specifieke woning (ingeval van vrijstaande woningen); of
• 2.b.    het ontgraven van de grond voor funderingswerkzaamheden van het blok woningen waarvan de specifieke woning deel uitmaakt (ingeval van geschakelde woningen); of
• 3.a.    de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) gebeuren vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van de specifieke woning (ingeval van vrijstaande woningen); of
• 3.a.    de funderingswerkzaamheden (met name heiwerk) plaatsvinden vóór het ontgraven van de grond, dan de start van het heiwerk van het blok woningen waarvan de specifieke woning deel uitmaakt (ingeval van geschakelde woningen).

Al naar gelang welke van deze 3 momenten als eerste plaatsvindt.

Andere werkzaamheden op de bouwplaats, zoals bijvoorbeeld het slopen van nog aanwezige opstallen, het slaan van een eventueel noodzakelijke damwand, saneringswerkzaamheden of het inrichten van de bouwplaats, vormen geen basis voor deze termijn.

Voor het overige verwijzen wij u naar de Algemene Toelichting behorende bij de modelovereenkomst van Woningborg.

In dit geval ontvangt de koper een rekening als de hele vloer (van de begane grond of een verdieping) gemaakt is waarbij alleen de afwerklaag (bijvoorbeeld zandcement, anhydriet o.i.d.) mag ontbreken.

Wanneer bijvoorbeeld de begane grondvloer uit kanaalplaatdelen en ribcassettedelen bestaat, moetende naden tussen de betreffende delen afgestort te zijn.

Een verdiepingsvloer kan bestaan uit breedplaatvloerdelen. De verdiepingsvloer is voorzien van de benodigde wapening en is afgestort, zodat alleen de afwerklaag nog aangebracht moet worden. Pas dan mag de termijn ‘na het gereedkomen van de ruwe (eerste/tweede, eventueel derde) verdiepingsvloer’ gedeclareerd worden.

Als deze termijnen zijn opgenomen, mag er worden gefactureerd als:

• Het buitenspouwblad, bestaand uit het (halfsteens) metselwerk, is aangebracht (: alleen het voegwerk en de beglazing mogen ontbreken);
• Het buitenspouwblad, bestaand uit een ander materiaal (bijvoorbeeld stucwerk of houten gevelbeplating) is aangebracht (, alleen de beglazing mag ontbreken).

Het ontbreken van een enkele laag metselwerk, als dit noodzakelijk is voor het leggen van de verdiepingsvloer, ontslaat de koper niet van zijn betalingsverplichting.

Deze termijn heeft betrekking op het dak van de gehele woning zelf, en niet op bijvoorbeeld het dak van een losstaande berging en/of garage op hetzelfde perceel.

Het dak van de woning kan als waterdicht worden beschouwd als:

• de dakpannen zijn gelegd, inclusief nokvorsten en hoekpannen;
• de eventuele dakkapel en/of het dakraam is aangebracht en voorzien van beglazing, dakbedekking, lood;
• de schoorsteen is aangebracht met afdekplaat (indien voorzien);
• de bitumineuze, kunststof of andersoortige dakbedekking is aangebracht én de dakrandafwerking;
• de goten zijn aangebracht.

Dit geldt voor de woning en voor de aangebouwde garage en/of carport en/of berging en/of bijkeuken en erkers voor zover van toepassing.

Als een aangebouwd bijgebouw als meerwerk is overeengekomen, geldt daarvoor een afwijkende betalingsregeling (25% bij schriftelijke opdracht en 75% bij het gereedkomen van het meerwerk).

Er kan in de termijnregeling rekening gehouden worden met een aparte termijn voor aangebouwde bijgebouwen. Het kan voorkomen dat het dak van een aangebouwd bijgebouw nog niet als waterdicht valt te beschouwen, terwijl het dak van de woning wel waterdicht is.

Deze aparte termijn kan als volgt luiden:
20% (of 10% of 30% afhankelijk van het standaardpercentage) minus € ..., te declareren na het waterdicht maken van het dak van de woning, behoudens het dak van de garage en/of carport en/of berging en/of bijkeuken en/of erker.
Het bedrag ad. € ... te declareren na het waterdicht maken van het dak van de garage en/of carport en/of berging en/of bijkeuken en/of erker.”

Ook kan er een onderscheid worden gemaakt tussen het hoge en het lage dak van een woning of het platte en het schuine dak van een woning. Dat moet dan wel uit de termijnregeling blijken. Bijvoorbeeld:

..% na het waterdicht maken van het lage dak van de woning
..% na het waterdicht maken van het hoge dak van de woning

..% na het waterdicht maken van het platte dak van de woning
..% na het waterdicht maken van het schuine dak van de woning

De percentages moeten wel (bij benadering) overeenkomen met het betreffende dakoppervlak.

Toelichting

Als één onderdeel nageleverd moet worden als gevolg van beschadiging of breuk mag betaling van de termijn niet worden opgeschort. Volledige opschorting mag wel als een dakkapel of dakraam ontbreekt of de beglazing daarvan. Het afdekken met bijvoorbeeld een stuk zeil van (een deel van) het dak zien we niet als waterdicht. Ook als de afdekplaat op de schoorsteen ontbreekt, is het niet waterdicht.

Er kan worden gefactureerd als de afwerkvloer (bijvoorbeeld zandcement, anhydriet o.i.d.) is aangebracht op de begane grondvloer en de verdiepingsvloer(en). De dekvloer in de natte ruimten (badkamer/toilet(ten)) mag ontbreken, omdat daar de dekvloer wordt aangebracht bij het aanbrengen van het tegelwerk.

Factureren mag als de ondernemer al het stucwerk, spuitwerk en tegelwerk in de gehele woning heeft aangebracht.