Adviezen omtrent gevolgen bouwsector door (inter)nationale conflicten
(Inter)nationale conflicten kunnen in hoge mate invloed hebben op de bouwwerkzaamheden in Nederland, hierna “de Situatie”. De prijzen van grondstoffen en van bouwmaterialen kunnen sneller stijgen dan verwacht. Daarnaast kan de levering van materialen moeilijk te voorspellen zijn. Het maken van afspraken voor nieuwe projecten is daardoor lastig, zoals de vaststelling van de aanneemsom. Hoe kunnen ondernemers daarmee omgaan in lopende en in toekomstige plannen? Woningborg geeft aan welke mogelijkheden ondernemers hebben.
Adviezen voor reeds afgesloten overeenkomsten:
Bij overeenkomsten die zijn gesloten vóór de Situatie kunnen ondernemers in relatie tot het overschrijden van de bouwtijd door de Situatie een beroep doen op overmacht (artikel 6:75 BW). Daarbij is het wel noodzakelijk dat ondernemers dit beroep op overmacht direct melden bij de opdrachtgever en/of kopers en niet wachten tot het moment van oplevering van de woning. Het beroep op overmacht dient te worden onderbouwd met stukken waaruit blijkt dat de vertraging ook écht komt door de Situatie.
Adviezen voor nog af te sluiten overeenkomsten:
Bij de nog af te sluiten overeenkomsten met de kopers kunnen ondernemers een artikel ‘Post-Risicoverrekening’ opnemen (zie Q&A). Leg bij het afsluiten van nieuwe overeenkomsten vast wat de hoogte van de prijsindexatie is vanwege de Situatie. De koper dient deze prijsindexatie mee te nemen in de hypotheekaanvraag voor de financiering van de woning.
Ook kan voor de nog af te sluiten overeenkomsten het aantal werkbare werkdagen voor de bouwtijd worden verhoogd. Hiermee wordt nog voor de start van de bouw duidelijk dat de bouwtijd langer kan duren door de Situatie. Dit voorkomt discussies achteraf tussen de ondernemer en de koper.
Adviezen voor overeenkomsten tussen twee professionele partijen:
Naast het opnemen van een artikel inzake prijscorrectie is het advies om bij een nog af te sluiten overeenkomst tussen twee zakelijke partijen zoveel mogelijk voor en tijdens de bouw het gesprek aan te gaan over onder meer prijswijzigingen van grondstoffen en producten en over een onverhoopte stagnatie in leveringen. Op de website van Bouwend Nederland staat meer: Spanningen in het Midden-Oosten | Bouwend Nederland.
Bij al gesloten overeenkomsten geldt ook dat regelmatig overleg tussen de twee partijen nodig is. Mocht dat onverhoopt niet tot een oplossing leiden dan is een gang naar de rechter een mogelijke andere oplossing. Ondernemers kunnen - al dan niet in combinatie met een beroep op overmacht (artikel 6:75 BW) - een beroep doen op artikel 7:753 BW over kostenverhogende omstandigheden die zijn ontstaan na het sluiten van de overeenkomst maar die niet zijn toe te rekenen aan de ondernemer.
Woningborg ziet het als haar maatschappelijke taak om zowel ondernemers als kopers te adviseren. Op korte én lange termijn. Voor specifieke vragen kunnen ondernemers terecht bij hun contactpersoon bij Woningborg. Ondernemers of kopers die geen contactpersoon bij Woningborg hebben kunnen hun vraag mailen naar: [email protected] of bellen met: 0182 – 58 00 04.
Veelgestelde vragen
Nog af te sluiten overeenkomsten
- Via de aanvullende artikelen ‘Post Risicoverrekening’ kunnen prijsstijgingen (ten dele) worden opgevangen. Download hier de artikelen:
-
-
- ao = aannemingsovereenkomst
- kao = koop-/aannemingsovereenkomst
- egh = eengezinshuizen
- app = appartementen
- pb = projectmatige bouw
- kb = kavelbouw (individuele opdrachtbouw)
-
De datum die moet worden ingevuld, is de datum tot wanneer de prijs prijsvast is. Daarna kan, voor elke maand (of deel daarvan) dat de notariële levering later plaatsvindt (en bij kavelbouw gestart is met de bouw), de aanneemsom worden verhoogd met een nader te bepalen percentage tot een nader te bepalen maximum percentage. De hoogte van de percentages (maandelijks en maximum) is aan de ondernemer ter bepaling. Bij het bepalen van de percentages dient rekening gehouden te worden met de financierbaarheid van de verhoging.
2. In lijn met COVID in maart 2020, Oekraïne/Rusland in maart 2022 en Israël/Gaza in oktober 2024 zal er geen, behoudens onderstaande post risicoverrekeningen, expliciet aanvullend artikel komen maar kan de ondernemer, voor nog te sluiten contracten, het aantal werkbare werkdagen naar eigen inzicht verhogen. Ongeacht of dat er in een project al contracten zijn gesloten. Het kan dus gebeuren dat er sprake is dat in 1 project verschillende aantallen werkbare werkdagen van toepassing zijn. Bij reeds gesloten contracten zou een beroep op overmacht (artikel 6:75 BW) vanwege de Situatie effect kunnen sorteren. Maar dat moet dan niet over, bij wijze van spreken, een half jaar plaatsvinden wanneer er wordt opgeleverd. Wanneer bijvoorbeeld leveringsproblemen het gevolg zijn van de Situatie zal dat direct gemeld moeten worden bij kopers.
Ja, bij nog af te sluiten overeenkomsten kan de ondernemer via de bepaling ter zake van post-risicoverrekening vanaf een moment dat dichtbij de datum van overeenkomen ligt tot een week voor de notariële levering (of start bouw bij kavelbouw) de aanneemsom verhogen.
Qua verhogen van het aantal werkbare werkdagen heeft het artikel inzake post-risicoverrekening geen toegevoegde waarde. Dat aantal kan naar eigen inzicht worden verhoogd.
Dat kan maar dat ligt veel gecompliceerder dan het toepassen van alleen de post-risicoverrekening. Bij de post-risicoverrekening geldt er geen bewijslast. Bij opschortende voorwaarden kan dat, afhankelijk van de formulering, mogelijk wel het geval zijn. Voor meer info hieromtrent kunt u contact opnemen met Raymond Huizinga van onze juridische afdeling [email protected].
Reeds afgesloten overeenkomsten
Nee. Het eenzijdig aanpassen van de overeenkomst is niet mogelijk. Ook niet vanwege de Situatie. Eventueel met uitzondering van het beroep op overmacht
Indien het contract is afgesloten voordat de Situatie zich voordeed, kan er een beroep worden gedaan op overmacht (artikel 6:75 BW). Echter, het onderbouwen van een beroep op overmacht inzake bouwtijdoverschrijding ligt niet eenvoudig. Het beroep op overmacht dient te worden onderbouwd met stukken waaruit blijkt dat de vertraging ook écht komt door de Situatie. Als de ondernemer van mening is dat in voldoende mate is uitgelegd aan de koper (en daarbij de nodige stukken heeft overgelegd) waarom een beroep op overmacht zou moeten slagen en de koper vindt van niet, dan zal de ondernemer een procedure moeten beginnen. Zie daarvoor het artikel geschillenbeslechting in de gesloten overeenkomst.
In dat geval is doorberekenen van prijsstijgingen niet mogelijk met uitzondering van het beroep op overmacht.
Door de Situatie is het artikel post-risicoverrekening uit de Algemene Voorwaarden behorende bij het model van de (koop-/)aannemingsovereenkomst van Woningborg actueel geworden. Echter, de bepaling in de Algemene Voorwaarden staat er al sinds 1976 (het ontstaan van het GIW; de allereerste garantieregeling) in. Vervolgens is via het Nieuw Burgerlijk Wetboek (01-10-1992) en de invoering Wet aanneming van werk (01-09-2003) artikel 7:753 BW in het leven geroepen dat van regelend recht is. Daar mag van worden afgeweken en binnen S(tichting) G(arantie)W(oning) verband wordt van dit artikel afgeweken door de onderstaande bepaling in de Algemene Voorwaarden behorende bij de betreffende modelovereenkomst:
Doorberekening van loon- en prijsstijgingen
Artikel 8 (bij AO, artikel 5)
Doorberekening van meerdere of mindere kosten ten gevolge van wijziging van lonen, sociale lasten en materiaalprijzen is uitgesloten, tenzij bij het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst anders is overeengekomen; in dat geval moet in de koop-/aannemingsovereenkomst een post risicoverrekening worden opgenomen tot het maximum waarvan doorberekening kan plaatsvinden, en in een schriftelijke overeenkomst worden geregeld vanaf welke datum en volgens welke maatstaf die doorberekening zal plaatsvinden en hoe en wanneer de betaling moet geschieden.
Indien van overheidswege het percentage van de omzetbelasting (B.T.W.) en/of van de overdrachtsbelasting wordt gewijzigd, zal tussen partijen doorberekening plaatsvinden overeenkomstig de wettelijke bepalingen ter zake.
Indien het artikel post-risicoverrekening is opgenomen, kunnen loon- en prijsstijgingen slechts worden doorberekend tot aan de notariele levering (bij projectmatige bouw) of start van de bouw (bij kavelbouw). De datum die moet worden ingevuld, is de datum tot wanneer de prijs prijsvast is. Daarna kan, voor elke maand (of deel daarvan) dat de notariële levering later plaatsvindt (en bij kavelbouw gestart is met de bouw), de aanneemsom worden verhoogd met een nader te bepalen percentage. Dat is uiteindelijk aan de ondernemer ter bepaling.
Er zijn wel 2 randvoorwaarden:
- De koper moet met zijn financiering rekening houden met de (maximaal mogelijke) verhoging (zie gele arcering in rode kleur in het artikel);
- De eventuele verhoogde aanneemsom moet een week voor de notariële levering (of start bouw bij kavelbouw) én aan de koper én aan Woningborg worden gecommuniceerd.
Nee, tussen notariële levering (bij projectmatige bouw) of start bouw (bij kavelbouw) en oplevering van de woning is het niet mogelijk loon- en prijsstijgingen door te berekenen. Bij woningen die onder vigeur van de Stichting GarantieWoning worden gerealiseerd, is dat niet toegestaan. Wel kan er, op geheel vrijwillige basis, om een bijbetaling worden gevraagd aan kopers. Stemt de koper daarmee niet in, dan is bijbetaling niet afdwingbaar.
