Arbitrage tijdens uitvoering

Nog voor zij in het bezit zijn van de sleutel, starten de kopers een arbitrageprocedure. Zij eisen naast herstel van de klachten een schadevergoeding van € 6.000 of een in redelijkheid door de arbiter te bepalen bedrag. Daarnaast vorderen ze € 750 terug plus de kosten van rechtsbijstand en griffiekosten (aanvraagkosten voor de arbitrage).

Ook tijdens de bouwuitvoering kunnen kopers arbitreren

De klachten betreffen leveringsgeschillen want hebben betrekking op wat is vastgelegd in contractstukken: technische omschrijving, kopertekeningen, koop-/aannemingsovereenkomst en meerwerklijst. Garantie is nog niet van toepassing, deze loopt vanaf 3 maanden na oplevering.

Klacht 1. Plafonds zijn niet glad en sausklaar

De ondernemer voert aan:

• in het voortraject is slechts het sausklaar van wanden besproken, in de uiteindelijke lijst (overeenkomst) is per ongeluk het woord “plafonds” toegevoegd
• de ondernemer levert normaal gesproken geen plafonds die glad en sausklaar zijn om scheurvorming bij de naden te voorkomen
• het verrekende meerwerkbedrag komt overeen met de bedragen die vooraf zijn genoemd voor alleen de plafonds

De arbiter oordeelt: de plafonds dienen alsnog vlak en sausklaar te worden gemaakt.

Het is duidelijk dat de partijen gladde en sausklare plafonds zijn overeengekomen. Er is niets ingebracht dat de uitleg van de letterlijke bewoording anders maakt. De argumenten van de ondernemer als verweer rechtvaardigen niet een afwijkende uitleg van de woordelijke tekst.

Klacht 2. Ramen en deuren op de begane grond hebben niet allemaal veiligheidsglas

De ondernemer voert aan:

• Uit het Bouwbesluit volgt geen verplichting
• NEN 3569 is niet door het Bouwbesluit van toepassing verklaard
• Uit de overeenkomst (technische omschrijving) blijkt geen verplichting
• De tekening waar kopers naar refereren is gedateerd na de overeenkomst
• Glas dat tot maaiveld reikt wordt altijd door de ondernemer met veiligheidsglas uitgevoerd, maar dit geldt niet vanzelfsprekend voor de overige beglazing

De arbiter oordeelt: veiligheidsglas hoeft niet te worden geplaatst.

NEN-normen zijn alleen van toepassing als ze tussen partijen zijn overeengekomen of als deze behoren tot dwingende overheidsregelgeving. In de overeenkomst en de Garantie- en waarborgregeling is niets hierover vastgelegd. De kopers baseren zich uitsluitend op het Bouwbesluit (2012).

Art. 2 van dit Bouwbesluit en art. 1.2 van de Regeling Bouwbesluit 2012 geven geen verplichting om in deze situatie veiligheidsglas te plaatsen. Ook de tekst op de tekening is niet maatgevend aangezien er geen sprake is van beglazing in een draagconstructie. Het betreft hier reguliere gevelopeningen.

Klacht 3. Het platte dak is niet voorzien van EPDM maar van bitumen

De ondernemer voert aan:

• Er is uitgevoerd conform de technische omschrijving
• De tekening waarop de tekst EPDM staat, is geen contractstuk en van latere datum

De arbiter oordeelt: de ondernemer dient binnen 6 weken na vonnisdatum de dakbedekking op de platte daken te vervangen door EPDM.

De tekening met de tekst EPDM betreft een door beide partijen ondertekend contractdocument. Er is geen bewijs waaruit anders blijkt. Dat de architect de betreffende tekst heeft geplaatst is niet relevant en doet geen afbreuk aan het recht van de koper op nakoming daarvan.

Klacht 4. Een zinken hemelwaterafvoer is geen meerwerk maar is wel als zodanig betaald

De ondernemer erkent het ten onrechte verrekende bedrag en is bereid € 750 terug te betalen.

De arbiter wijst de eis van de kopers toe.

Procedurekosten

De procedurekosten van € 6.375,19 worden volledig aan de ondernemer doorbelast. Dit is standaard als de ondernemer voor meer dan 50% van de klachten is veroordeeld. De kopers krijgen het griffiegeld terug maar niet de kosten van rechtsbijstand.