appartementen.jpg

Spannende tijden in de woningmarkt

11 juli 2018

Vrijwel dagelijks is de woningmarkt in het nieuws. Met het tekort aan woningen, tekort aan personeel en stijgende bouwprijzen. We nemen u graag mee in de belangrijkste ontwikkelingen in de woningmarkt en de gevolgen die we bij Woningborg zien.

Dat de woningbouw vergeleken met enkele jaren terug flink is aangetrokken zal niemand zijn ontgaan, evenmin dat dit onvoldoende is vanuit demografisch oogpunt. De bevolkingsgroei neemt af, maar de totale woonbehoefte blijft de komende jaren stijgen door de groei van het aantal kleine huishoudens. En heel belangrijk, maar ook onzeker, is de migratie vanuit het buitenland. Die lijkt eerder toe dan af te nemen.

Het tekort blijft oplopen

De toekomstige totale bouwopgave komt naar schatting uit op 1,6 miljoen te bouwen woningen, inclusief transformaties en vervangende nieuwbouw, tot 2040. Ofwel per jaar gemiddeld 70.000 woningen.
De meeste behoefte zit in de eerste acht jaar. Doelstelling in de onlangs verschenen Nationale Woonagenda, die onder meer gedragen wordt door Bouwend Nederland en de NVB, is vanaf nu tot 2025 de bouw van 75.000 nieuwe woningen per jaar.

De laatste jaren is de jaarproductie blijven steken op gemiddeld 50.000 woningen. Vorig jaar zijn naar schatting voor 65.000 nieuwbouwwoningen (koop en huur) bouwvergunningen verstrekt. Zo lang we niet op de benodigde 70.000 zitten, loopt het tekort van nu al zo’n 170.000 woningen verder op.
Gelet op de complexe problematiek en de daling van het aantal verleende bouwvergunningen in het eerste kwartaal 2018 van 10% ten opzichte van het tweede halfjaar 2017 is de verwachting, dat de gewenste jaarproductie van 75.000 woningen in 2018 niet gehaald zal worden.

Aan alles is schaarste

Als gevolg van de nagalm van de crisis is er nu aan ongeveer van alles schaarste: aan woningen, vakmensen, materialen en zeker ook aan warme bouwlocaties. Dit uit zich in lange wachttijden, meer vertragingen en hogere kosten en prijzen. Tevens ontstaat groeiende onzekerheid en stress bij de bedrijven, en erger: faillissementen.

Bijna niemand kan voorspellen wat de markt gaat doen, maar het ziet ernaar uit dat de schaarste en daarmee de prijs- en kostenstijgingen in 2018 aanhouden. Daarna wordt de situatie snel ongewisser.

De impact op Woningborg

Hoe de algemene ontwikkelingen in de woningnieuwbouwmarkt zich weerspiegelen in de cijfers van Woningborg, hebben we uitgedrukt in zowel aangemelde als verkochte woningen per provincie over de afgelopen (bijna) tweeëneenhalf jaar.

Aangemelde woningen

Het aantal aangemelde woningen bij Woningborg tot en met mei van dit jaar ligt met 10.365 woningen zo’n 7% lager dan in de eerste vijf maanden van 2017. Schaarste aan bouwlocaties, vakmensen en materialen is hier de grootste oorzaak van. En dat terwijl 2017 (26.762 woningen) ten opzichte van 2016 (22.971 woningen) een plus liet zien van ruim 16%.

Opvallend is dat de Randstadprovincies (Zuid-Holland, Noord-Holland, Utrecht en Flevoland) hun aandeel van 53,1% in 2016 zien teruglopen naar 46,6% tot en met mei 2018.

Het aandeel eengezinswoningen ligt dit jaar evenals in 2017 op 77%. De laatste jaren is het nieuwbouwaanbod van appartementen enorm gedaald. Door de verdere vergrijzing en de intentie om meer binnenstedelijk te bouwen, neemt het aandeel appartementen van nu 23% naar verwachting weer toe.

Verkochte woningen

Het aantal verkochte woningen nam tot 1 juni van dit jaar met 4% af ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. In 2017 noteerden we nog een stijging van ruim 7% in vergelijking met het jaar daarvoor.

De tegenvallende verkoopaantallen hebben niets te maken met gebrek aan belangstelling. Die is er, gesteund door een nog steeds lage hypotheekrente, volop. Hoewel het vertrouwen van de consument in de woningmarkt volgens de Eigen Huis Marktindicator de afgelopen maanden iets is gedaald (april jl 106 ten opzichte van 112 vorig jaar). Kortom, de vraag naar woningen is veel groter dan het aanbod.

Opvallend is de groei van het aantal verkochte woningen in Noord-Brabant, terwijl de verkopen in Noord-Holland een flinke daling laten zien.

Gesplitste koop- en aannemingsovereenkomst

Voor 77% van de woningen wordt tegenwoordig gebruik gemaakt van de gesplitste koop- en aannemingsovereenkomst. De projectontwikkelaar sluit met de koper een koopovereenkomst voor de grond en de aannemer komt met diezelfde koper een aannemingsovereenkomst overeen voor de bouw van de woning. Bij deze projectmatige woningen ligt de gemiddelde aanneemsom (bij Woningborg) op dit moment op € 201.200.

In slechts 23% van de verkopen is er dus sprake van één contractspartij die een koop-/ aannemingsovereenkomst sluit met de koper. Op basis van het laatste juridische model luidt de actuele gemiddelde koop-/aanneemsom € 293.800.

Explosieve groei in particuliere opdrachtbouw

Vanaf 2010 is de particuliere opdrachtbouw in de woningproductie toegenomen. Dat zien we terug bij Woningborg. Het aantal gecertificeerde kavelwoningen is bij ons explosief gestegen van 200 à 300 in de jaren tot en met 2013, tot ruim 1700 in 2017. De gemiddelde aanneemsom (dus exclusief grond) bij kavelbouw ligt tot en met mei 2018 op € 313.500.