De snelle groei in de nieuwbouwmarkt van de afgelopen tijd heeft ook een keerzijde, zoals langere levertijden van materialen, vertraagde nutsaansluitingen en personeelstekorten. Die omstandigheden zetten steeds vaker de met kopers overeengekomen bouwtijd onder druk. De laatste tijd ontvangen we regelmatig vragen op dat vlak en daarom hebben we een aantal vragen en aandachtspunten rondom bouwtijd op een rij gezet.
Leveren al die vertragende omstandigheden onwerkbare werkdagen op?
Tot nu toe worden dergelijke omstandigheden tot de risicosfeer van de ondernemer gerekend en leveren zij zelden overmacht of onwerkbare dagen op. Of er in de jurisprudentie een kentering in deze opvatting zal komen op basis van de huidige omstandigheden, laat zich helaas niet voorspellen.
Kan er o.b.v. de woningborg modelovereenkomsten met halve dagen worden gerekend?
Nee, door de gegeven definitie van de onwerkbare werkdag kan er alleen met hele (on)werkbare werkdagen worden gerekend.
Bij wie ligt de bewijslast in procedures bij discussies over de bouwtijd?
Die ligt bij u als bouwondernemer. Het is daarom zaak een goed onderbouwde administratie bij te houden. De onwerkbaarheid van een werkdag moet u kunnen aantonen.
Levert de hoeveelheid meerwerk extra bouwtijd op?
Dat ligt eraan wat u in de voorfase van het overeengekomen meerwerk heeft gedaan.
Werkt u in eerste instantie met standaard meerwerklijsten, dan adviseren we op die lijst al kenbaar te maken wat de consequenties zijn voor de bouwtijd. Dit kan door bijvoorbeeld per item de extra dagen te benoemen of door aan te geven dat er per (bijvoorbeeld) € 1.000,- meerwerk één extra werkbare werkdag wordt gerekend. Met zijn keuzes weet de koper dan al wat de consequenties voor de bouwtijd worden. In de uiteindelijke schriftelijke bevestiging noemt u naast de gemaakte keuzes met bijbehorende prijzen ook nog een keer de extra werkbare werkdagen.
Werkt u niet met standaardlijsten, of vraagt de koper naast de lijst nog om andere wijzigingen, dan wordt de overeengekomen bouwtijd alleen opgehoogd wanneer u in de schriftelijke offerte ook gelijk de extra dagen heeft meegenomen en de koper deze offerte schriftelijk heeft geaccordeerd.
Bent u op deze wijze geen extra dagen overeengekomen, dan mag de koper ervan uitgaan dat u de woning, inclusief het meerwerk, binnen de oorspronkelijke tijd oplevert.
Aandachtspunten rondom bouwtijd
- Neem een reëel, maar wel ruim aantal dagen in het contract op, rekening houdend met onvoorziene omstandigheden
- Pas zo nodig het aantal dagen aan bij contracten die later worden gesloten in het project, dat kan zonder voorafgaande instemming van Woningborg
- Geef bij meerwerk altijd gelijk de extra bouwtijd aan
- Is er sprake van bouwtijdoverschrijding, dan bent u, zonder ingebrekestelling, de overeengekomen gefixeerde schadevergoeding verschuldigd aan de koper
- Ook na oplevering kan een koper nog zijn aanspraak op de vergoeding doen gelden; uit jurisprudentie blijkt dat dat tot 8 à 9 maanden nog kan
- Een beroep op matiging van de verschuldigde boete kan alleen achteraf en, wanneer u in goed onderling overleg niet tot een vergelijk komt, via een procedure bij één van de geschilleninstanties worden gevraagd. Wij adviseren u van te voren advies in te winnen bij een expert om de haalbaarheid van een dergelijke procedure te beoordelen.
