Heeft u de gelijkwaardigheid vastgelegd?

19 maart 2019

Bij onze bouwplantoets constateren we geregeld dat een beoogde gelijkwaardigheid niet is vastgelegd in de omgevingsvergunning. Als er sprake is van een bekende gelijkwaardigheid leidt dit doorgaans tot weinig problemen. Zoals bij het toepassen van totaaldetectie door middel van rookmelders of een schroefdak onder een rieten dakbedekking.

Bij projectgebonden gelijkwaardigheden ligt dit anders, omdat vaak specifiek voor het ontwerp een gelijkwaardigheid wordt onderbouwd met rapportages en berekeningen. Zonder schriftelijke bevestiging van het bevoegd gezag ontbreekt de accordering van de specifieke oplossing.

Mogelijkheid tot gelijkwaardigheid

Het Bouwbesluit biedt in artikel 1.3 de mogelijkheid om een beroep te doen op gelijkwaardigheid als u als bouwondernemer niet aan een specifieke eis van het Bouwbesluit kunt voldoen. In het huidige vergunningenstelsel toont u aan het bevoegd gezag aan dat de oplossing een gelijkwaardige mate van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid of energiezuinigheid biedt als bedoeld in het Bouwbesluit.

Een voorbeeld

Bij woongebouwen is een terugkerende gelijkwaardigheid dat de vereiste buitenberging wordt verdeeld in een fietsenstalling op straatniveau en een bergruimte in het appartement zelf. In het bijzonder bij hoge woongebouwen is dit een praktische oplossing omdat de plint vaak simpelweg te weinig ruimte biedt voor alle buitenbergingen als de letterlijke tekst van het Bouwbesluit wordt gevolgd.

Waarom zou u een beoogde gelijkwaardigheid vastleggen?

  • Bij de toetsing van een bouwplan is dan bij Woningborg bekend onder welke voorwaarden een beoogde gelijkwaardigheid door de gemeente is geaccepteerd. Dit kan vertraging bij onze bouwkundige toetsing en de afgifte van het certificaat voorkomen. In geval van projectgebonden gelijkwaardigheid kan het zijn dat Woningborg als voorwaarde voor acceptatie stelt dat de beoogde gelijkwaardigheid eenduidig is vastgelegd in de vergunning en eventueel ook in de splitsingsakte.
  • Bij mogelijke geschillen met een koper of VvE kunt u terugvallen op de accordering van de gelijkwaardigheid door het bevoegde gezag.
  • Een gelijkwaardige oplossing bij het gebruik van het bouwwerk wordt in stand gehouden, volgens artikel 1.3 in het Bouwbesluit. En een vastgelegde afspraak is makkelijker in stand te houden. Zeker bij gelijkwaardigheden waarbij installaties worden toegepast is het belangrijk dit vast te leggen richting kopers en/of VvE. Denk bijvoorbeeld aan overdruktrappenhuizen, sprinklerinstallaties of stuwdrukventilatie.

Wat kan er in de praktijk gebeuren?

Bij een project hebben we geconstateerd dat er na het verlenen van de vergunning, wijzigingen in het ontwerp zijn doorgevoerd. Bij deze wijzigingen waren de voorwaarden waaronder een gelijkwaardigheid was geaccepteerd buiten beeld geraakt en uit het ontwerp verdwenen. Woningborg constateerde dus dat er niet aan het Bouwbesluit werd voldaan.  

Aanbevelingen

Leg specifieke, projectgebonden gelijkwaardigheid vast in de vergunning of laat het op z’n minst schriftelijk accorderen door het bevoegd gezag. En lever de gelijkwaardigheid bij de gemeente aan in een separaat document. Wanneer er sprake is van gelijkwaardigheid, stelt u zichzelf dan altijd de vraag waar dit is vastgelegd.