De uitdagingen bij transformeren van gebouwen

Een oude kerk of fabriek transformeren tot koopwoningen is een prachtige uitdaging. Maar daar komt heel wat meer bij kijken dan op het eerste gezicht gedacht. Zaken waar u beter in de ontwerpfase al rekening mee kunt houden.

Daarom voeren we een gesprek met Matthijs, een van de technisch bouwplantoetsers bij Woningborg en gespecialiseerd in transformatieprojecten.

Waar toets je plannen aan?

Plannen toets ik aan het Bouwbesluit, wettelijk gezien gaat een transformatieproject om een verbouwing. Aangezien het pand een functiewijziging krijgt geldt in de meeste gevallen het rechtens verkregen niveau, begrensd aan de onderzijde door het niveau van bestaande bouw. Daarnaast controleer ik de aanvullende Woningborg-garantienormen en de eisen van goed en deugdelijk werk die van toepassing zijn.

Welke eisen stelt Woningborg aan transformatieprojecten?

Transformatieprojecten kennen een eigen regeling: Garantie- en waarborgregeling Transformatie 2017. De specifieke eisen aan transformatieprojecten zijn opgenomen in Bijlage A. De nieuwbouweisen of specifieke Woningborg-garantienormen gelden op het gebied van de volgende afdelingen van het Bouwbesluit:

• Afdeling 2.15 Inbraakwerendheid
• Afdeling 3.1 Bescherming tegen geluid van buiten, waarbij wordt uitgegaan van het niveau van eisen dat 5 dB(A) lager is dan het aangegeven niveau
• Afdeling 3.2 Bescherming tegen geluid van installaties
• Afdeling 3.3 Beperking van galm
• Afdeling 3.4 Geluidwering tussen ruimten. In afwijking hierop kan een lager niveau worden vastgesteld, waarbij wordt uitgegaan van het niveau van eisen dat 5 dB(A) lager is
• Afdeling 3.5 Wering van vocht
• Artikel 5.3 Thermische isolatie. In afwijking hierop kan een lager niveau worden vastgesteld, waarbij wordt uitgegaan van een warmteweerstand van minimaal 2,5 m2.K/W en van een warmtedoorgangscoëfficiënt van ten hoogste 4,2W/m2.K.
• Afdeling 6.12 Veilig onderhoud gebouwen

Wat kom je vaak tegen bij planaanmelding?

Het komt helaas vaak voor dat er in eerste instantie geen rekening is gehouden met de aanvullende Woningborg-eisen. Daar kijk ik dan ook scherp naar. Als ik bijvoorbeeld tijdens de toetsing onvoldoende isolatie zie, dan meld ik dat en zal de ondernemer moeten bijsturen voordat een plan technisch akkoord kan worden gegeven. Ook geluidskwesties komen veel voor: ik kijk altijd of de woningscheidende constructies goed zijn ontkoppeld. Dat klinkt misschien allemaal heel streng maar we doen dat niet zonder reden. Wij hebben meer dan 200 transformatieprojecten gecertificeerd en hebben dus een hele database aan klachten. Onze garantienormen voor transformatie liggen vaak hoger dan het rechtens verkregen niveau maar lager dan nieuwbouweisen. Precies op het niveau waarbij geen klachten zouden hoeven ontstaan.

Hoe gaat het verder met transformatieprojecten?

Woningborg Advies B.V. voert inspecties uit tijdens zo’n project om te beoordelen of het ook tijdens de uitvoering goed gaat. Daarnaast geven ze geluidstechnisch advies. Bij een eerste inspectie ga ik mee als het kan. Dat geeft mij een goed beeld van de bestaande situatie.

Heb je nog tips voor transformatieprojecten?

1. Schrijf u in voor de kennissessie Transformeren van gebouwen op 24 oktober. Samen met mijn collega’s van Woningborg Advies geef ik veel praktische tips over transformatieprojecten.
2. Lees voor u van start gaat de aanvullende eisen (Bijlage A) van de Woningborg Garantie- en waarborgregeling Transformatie 2017 en de aandachtspunten in het planaanmeldingsformulier Transformatie.
3. Houd er rekening mee dat bij transformatieprojecten het verplicht is Woningborg Advies in te schakelen voor inspecties en laat hen een zogenaamde voortoets doen. Zij brengen in kaart waar u het verwachtingspatroon moet bijsturen of aanvullende maatregelen kunt nemen.
4. Neem als aannemer altijd een opschortende voorwaarde planacceptatie Woningborg op in het contract met de ontwikkelaar. Daarmee voorkomt u dat eventuele extra aanpassingskosten die nodig zijn om aan de garantienormen van Woningborg te voldoen, alleen voor rekening van de aannemer komen.